So investieren Sie sicher in Georgien durch Immobilien

So investieren Sie sicher in Georgien durch Immobilien (Tiflis / Batumi)

Georgien ist eines der attraktivsten postsowjetischen Länder, in dem Ausländer Immobilien kaufen: Grundstücke, Privathäuser / Villen, Wohnungen, Gewerbeflächen, Stadthäuser.

Investitionen in Georgien durch Immobilien werden im Laufe der Zeit bei vielen unserer Kunden immer beliebter.

Es wird hauptsächlich in Tiflis-Häuser, Batumi-Aparthotels und Hotels in ganz Georgien investiert.

In diesem Artikel diskutieren wir die Gründe für die Rentabilität einer solchen Investition und die Verfahren, die für den Kauf einer Immobilie in Georgien erforderlich sind.

Die erste Frage, die sich stellt, ist, kann ein Ausländer in Georgien überhaupt Immobilien kaufen? die Antwort ist ja, ein Ausländer hat das Recht, Immobilien in Georgien zu kaufen und zu besitzen, aber gleichzeitig kann georgisches ländliches (landwirtschaftliches) Land nicht von einer Person gekauft werden, die keine georgische Staatsbürgerschaft hat, und diese Einschränkung gilt sogar wenn ein Ausländer beabsichtigt, solches Land durch eine juristische Person zu besitzen. Im Folgenden finden Sie dieses Thema ausführlich erörtert.

Vorteile des Immobilienkaufs in Georgien:

Erster Grund, in georgische Immobilien zu investieren: Georgien ist ein touristisches Land

Die Immobilienpreise in touristischen Ländern hängen stark von den Touristen ab, und Georgien hat aufgrund seiner geringen Bevölkerung enorme Ergebnisse erzielt. Im Jahr 2018 (vor Covid-19) beherbergte Georgien mehr als 8,5 Millionen Touristen, während die Bevölkerung Georgiens etwa 3,7 Millionen Menschen beträgt.

So boomten die Immobilienpreise während der Spitzenzeiten im Tourismussektor. Später - Die georgische Tourismuswirtschaft hatte aufgrund der Covid-19-Beschränkungen einen großen Einfluss. Als Ergebnis gibt es viele Quadratkilometer an Immobilien, die für die Beherbergung gebaut wurden, aber nur 700.000 Touristen besuchten Georgien in der ersten Hälfte des Jahres 2021. Dies bedeutet, dass das Angebot an Immobilien derzeit die Nachfrage übersteigt und dies eine Chance bietet.

Wie 2021 ist die Tourismusbranche weiterhin rückläufig – die Nachfrage nach Immobilien ist gering. Geringere Nachfrage - höhere Verhandlungsmacht für die Käufer. Daher bietet der heutige georgische Immobilienmarkt eine perfekte Gelegenheit zum Kauf. Der Tourismus wird sich im Laufe der Zeit irgendwann erholen - die Immobilienpreise werden wieder steigen und hoffentlich werden die Zahlen in den nächsten Jahren höher sein als die Statistiken von 2018.

Niedrige Preise

Die durchschnittlichen Kosten für einen Quadratmeter Wohnfläche betragen in Großstädten wie Tiflis und Batumi 800 USD. Der Preis liegt zwischen 500 und 1.500 USD. Der Preis variiert je nach Lage, Aussicht vom Grundstück und Zustand der Wohnfläche. Einige spezielle Apartments / Villen können bis zu 2.500 USD pro m² kosten. und mehr.

Georgiens durchschnittlicher Quadratmeterpreis für Wohnimmobilien ist sogar niedriger als in den Nachbarländern Armenien, Aserbaidschan und Russland.

Immobilien anderer Art sind ebenfalls erschwinglich, werden aber weniger nachgefragt als die Wohnimmobilien.

Zweitwichtigster Grund für Investitionen in Georgien: Investitionsklima

Die georgische Regierung unternimmt alle Anstrengungen, um komfortable Bedingungen für ausländische Investoren zu schaffen, die Abläufe bei Unternehmensgründungen und Immobilienkäufen zu vereinfachen, Steuern und Abgaben sowie Formalitäten bei Transaktionen zu reduzieren.

All dies hat die Preise für Immobilienüberstunden beeinflusst. Daher steigen die Kosten für Immobilien allmählich. Während der Vorbereitung dieses Artikels hat die Covid-19-Pandemie jedoch immer noch enorme Auswirkungen auf die Tourismusbranche, die für die georgische Wirtschaft von entscheidender Bedeutung ist. Daher sind die Preise für Mietimmobilien aufgrund von Covid-19 im Einbruch.

Georgische Wohnungen werden für Kurzzeitmieten für Touristen und Langzeitmieten für Einheimische vermietet.

Kurzfristige Anmietungen brachten ihren Eigentümern eine satte Rendite von 10-15%. Heute hat der Vermietungsmarkt aufgrund des Mangels an Touristen diese Zahl nicht mehr, aber die Langzeitmieten waren nicht so stark betroffen. Dennoch sind wir zuversichtlich, dass in naher Zukunft die Touristen wiederkommen werden, was bedeutet, dass die Preise und der ROI dramatisch steigen werden.

Sie zahlen möglicherweise geringe Steuern auf in Georgien gekaufte Immobilien

Für Immobilien in Georgien müssen Sie die folgenden Steuern berücksichtigen, die möglicherweise anfallen:

1. Einkommensteuer (persönlich oder korporativ);
2. Mehrwertsteuer;
3. Vermögenssteuer;
4. Steuer auf Kapitalgewinne;
5. Dividendensteuer (gilt für Kapitalgesellschaften).

Ungeachtet der Tatsache, dass auf Eigentum, Vermietung und Verkauf von georgischem Eigentum viele Steuern anfallen, kann unsere Anwaltskanzlei die Steuerbelastung so optimieren und planen, dass Sie entweder vollständig von allen Arten von Steuern befreit und / oder minimiert werden .

Das georgische Steuergesetzbuch schlägt zahlreiche Ausnahmen und Möglichkeiten vor, die Steuerbelastung zu minimieren und damit den ROI zu erhöhen.

Eine der Möglichkeiten, einen Wohnsitz zu erhalten, besteht darin, in Georgien zu investieren. Insbesondere Immobilien in Georgia.

Der Kauf von Immobilien (mit Ausnahme von landwirtschaftlichen Flächen) ist eine der Grundlagen für die Erlangung eines georgischen Kurzaufenthalts (normalerweise für ein Jahr) für eine natürliche Person (vorbehaltlich der Möglichkeit, jedes Jahr auf bis zu 12 Jahre zu erweitern).

Eine solche kurzfristige Aufenthaltserlaubnis wird einem Ausländer ausgestellt, der auf dem Territorium Georgiens eine Immobilie (außer landwirtschaftliche Flächen) besitzt, deren Marktwert 100.000 USD übersteigt.

Eine Aufenthaltserlaubnis für Investitionen (die für bis zu fünf Jahre ausgestellt wird) kann auch einem Ausländer und seinen Familienangehörigen aufgrund eines Grundbesitzes im Wert von mindestens 300.000 USD erteilt werden. Nach fünf Jahren des Besitzes solcher Immobilien hat der Ausländer das Recht, einen ständigen Wohnsitz zu beantragen.

Mehr zu den georgischen Aufenthaltsarten finden Sie in unserem Artikel: < https://lta.ge/en/article/georgian-residency-georgian-residence-permit >

Wo in Georgien investieren: Vielfältige Möglichkeiten

Tiflis

Tiflis hat einen internationalen Flughafen, ist die Hauptstadt Georgiens, hat viele Einkaufszentren, 1,5 Millionen Einwohner, ganzjährig angenehmes Wetter mit viel Sonne, viele Universitäten, moderne Krankenhäuser und Infrastruktur. Normalerweise ist Tiflis das erste Ziel von Touristen. Schließlich ist Tiflis das touristische Zentrum Georgiens. Häuser in Tiflis sind die gefragteste Immobilieninvestitionsoption zwischen unseren Kunden.

Tiflis ist 365 Tage im Jahr ein Touristenziel, die Hauptsaison ist jedoch der Sommer.

Kachetien

Zwei Autostunden östlich von Tiflis befinden Sie sich in der Region Kachetien. Wiege der Weinherstellung. Tausende Hektar Weinberge, Hunderte von Weinfabriken / Schlössern. Stadt der Liebe - Signagi; Geburtsort des Weines - Alazani-Tal.

Kachetien ist 365 Tage im Jahr ein Reiseziel für Touristen, aber die Hauptsaison ist auch der Sommer.

Gudauri

Zwei Autostunden nördlich von Tiflis sind Sie in Gudauri. Gudauri ist vor allem für seine Skipisten bekannt. Es zieht Hunderttausende von Skifahrern aus der ganzen Welt an. Touristen können erstklassige Skipisten, einen komfortablen und gemütlichen Aufenthalt, Glitzerwein aus georgischem Wein und all dies zu erschwinglichen Preisen im Vergleich zu anderen ähnlichen Orten in den Nachbarländern haben.

Gudauri ist vor allem im Winter ein Reiseziel für Touristen.

Bakuriani

Bakuriani ist ein georgischer Touristenort hauptsächlich für Einheimische. Georgier bringen ihre Familien jedes Jahr nach Bakuriani. Manchmal zweimal im Jahr. Es ist ein perfekter Ort zum Skifahren und Snowboarden im Winter. Es ist viel günstiger als Gudauri, aber seine Skipisten sind mehr für Amateure.

Bakuriani ist auch im Frühling und Sommer attraktiv. Nadelbäume blühen im Mai. Dieser Vorgang ist gut für die Gesundheit, insbesondere für Säuglinge. Familien bringen ihre Babys mit, um wochen- oder sogar monatelang die Bergluft von Bakuriani zu atmen.

Daher ist Bakuriani im Frühjahr, Sommer und Winter gefragt.

Batumi

Batumi ist das gefragteste Strandresort in Georgien. Mehr als 2 Millionen Menschen besuchten Batumi vor der Pandemie.

Viele Menschen träumen von einem Haus am Strand und Batumi bietet Investoren die Möglichkeit, Wohnungen zu einem sehr niedrigen Preis zu kaufen. Gebäude in Batumi werden höher und billiger. Allerdings ist das Angebot an Immobilien in Batumi weit höher als die Nachfrage. Außerdem ist Batumi meist nur im Sommer (Mai - September) gefragt. So wurden manche Wohnungen in Batumi noch nie von einem einzigen Touristen besucht.

Batumi ist im Sommer gefragt.

Andere Plätze

Georgien hat auch viele andere Orte, die sich gerade im Entwicklungsprozess / Wiederaufbau befinden. Die Immobilienkosten an diesen Orten sind recht niedrig, aber alle haben ein großes Potenzial: Kutaisi, Zugdidi, Martvili, Gonio, Tskaltubo und viele andere.

Georgien hat Tonnen von Kurorten (Mineral-, Luft-, Schlamm- und andere), die während der Sowjetzeit sehr gut entwickelt wurden, aber schließlich durch den Zusammenbruch des Landes zerstört wurden. Da die Wirtschaft Georgiens jedoch wächst, werden alle diese Resorts im Laufe der Zeit umgebaut und ziehen immer mehr Touristen an.

Daher löst das separate Interesse von Investoren an georgischen Immobilien Hotels in diesen Gebieten aus. Georgien ist ein touristisches Land, aber viele alte georgische Resorts bleiben unbeachtet. Im Laufe der Zeit werden all diese Resorts gepflegt. Im Moment sind jedoch zwei große georgische Städte die gefragtesten Orte für das Hotelmanagement: Tiflis und Batumi.

Einfache Registrierung für ausländische Staatsbürger

Die Regierung von Georgia hat den Prozess des Immobilienkaufs und der Eigentumsregistrierung so bequem wie möglich gemacht. Sie müssen Georgien nicht einmal physisch besuchen. Alles kann durch die ordnungsgemäß ausgestellte Vollmacht erfolgen. Auch eine Passkopie ist nicht erforderlich.

Was den Zeitpunkt betrifft - die Immobilie kann (bei Zahlung einer geringfügig erhöhten Regierungsgebühr) am selben Tag registriert werden, an dem der ordnungsgemäß registrierte Kaufvertrag und andere relevante Unterlagen bei den Behörden eingereicht werden.

Zusätzliche Tatsache zu Georgien: Es belegt seit vielen Jahren die Top-10-Plätze im Doing Business (7. im Jahr 2020).

Primär- und Sekundärimmobilien in Georgien

Georgische Immobilien bestehen aus Primärimmobilien, die direkt vom Bauträger verkauft werden, und dem dominierenden Sekundärmarkt (Wiederverkäufer).

In Georgien gibt es viele Bauunternehmen und Bauträger. Einige von ihnen gewannen Vertrauen, andere ruinierten das Leben von Hunderten von Käufern. Der Zweitmarkt kann auch für Sie entweder eine interessante Investitionsmöglichkeit / einen schönen Wohnort bieten oder Ihnen überhaupt keinen Nutzen bringen. Im Folgenden besprechen wir beide Optionen.

Risiken beim Kauf georgischer Immobilien, die sich in der Entwicklung befinden

Der Kauf einer Immobilie von einem Bauträger bedeutet meistens, dass Sie eine brandneue Immobilie kaufen, aber auch eine, die noch nicht gebaut oder fertiggestellt / fertiggestellt wurde.

Da es sich um eine großartige Option handelt, um eine brandneue Wohnung / ein neues Haus zu kaufen, in der zuvor noch niemand gelebt hat, können Sie auch sehr viel erzielen, wenn Sie die Wohnungen in großen Mengen kaufen.

Darüber hinaus können Sie im Voraus kontrollieren und vereinbaren, welche Art von Renovierung durchgeführt werden soll, wie und wo die Drähte / Rohre verlegt werden. Sie können wählen, welche Fliesenfarbe Sie möchten und viele andere Entscheidungen im Voraus je nach Ihrem Geschmack treffen.

Bedenken Sie jedoch das Risiko – der Bau nicht fertiggestellt zu werden, ist eine unglückliche Situation, die überall passieren kann, einschließlich Georgiens. Hoffentlich wurden diese Art von Betrügereien früher durchgeführt, aber in den letzten zehn Jahren ist dies ein sehr seltenes und ungewöhnliches Ergebnis. Es gibt derzeit viele seriöse Entwickler auf dem Markt.

Gleichzeitig kommen die Bauherren oft nicht ihren anderen Verpflichtungen nach: Sie schließen Bau und Formalitäten fast nie fristgerecht ab (sie können die Fertigstellung um 1-2 Jahre verspäten), die Qualität der Arbeiten entspricht oft nicht den Vereinbarungen (oder nicht genau vereinbart) zwischen den Parteien, könnten sie ein Gebäude in einem sehr geringen Abstand zwischen den Gebäuden errichten.

Möglichkeiten zur Minimierung des Risikos beim Kauf der Immobilie, die sich in der Entwicklung befindet

Um Risiken im Zusammenhang mit solchen Käufen zu minimieren, führt unsere Anwaltskanzlei Vorabprüfungen / Due Diligence des Entwicklers selbst durch: Überprüfung der Geschichte des Entwicklers, Rechtsstreitigkeiten, Skandale, Rechtsform, Garantien, Lizenzen und andere Details. Sobald wir grünes Licht haben, beginnen wir mit der Überprüfung der Eindeutigkeit des Eigentumsrechts der Immobilie, während wir den vom Bauträger vorgeschlagenen Vertrag prüfen (oder wir stellen die eigene Version unserer Anwaltskanzlei zur Verfügung). Der Vertrag mit seinen Allgemeinen Geschäftsbedingungen ist das wichtigste Dokument, das sorgfältig erstellt, unterzeichnet und registriert werden sollte.

Aber selbst wenn eine solche Due Diligence und ordnungsgemäße Registrierung durchgeführt wird, gibt es keine 100% risikofreie Investition in unerschlossene Projekte. Die endgültige Deckung besteht darin, die Immobilie gegen ein solches Szenario zu versichern, jedoch ist das Angebot an solchen Versicherungen auf dem Markt sehr gering. Daher kann eine solche Investition immer noch ein Risiko bergen, das jedoch sehr gering sein kann.

Risiken beim Kauf von georgischen Immobilien auf einem Sekundärmarkt

Der Zweitmarkt für Immobilien ist ein perfekter Ort für Gelegenheiten. Es gibt viele Menschen, die es eilig haben, ihren Nachlass zu verkaufen - auf der Suche nach Bargeld. In solchen Fällen kann man sehr viel finden und die Immobilie unter ihrem Marktwert kaufen.

Allerdings hat der Sekundärmarkt seine Tücken. Nachfolgend finden Sie häufig auftretende Probleme:

• Eigentumsprobleme - Titel ist nicht sauber;
• Die Immobilie ist hypothekarisch / beschlagnahmt;
• Besondere Pflichten / Dienstbarkeit;
• Das Objekt kann ein Nachbarproblem haben oder es ist bereits illegal belegt;
• Stromrechnungen des Vorbesitzers wurden nicht bezahlt (+ Strafen);
• Der Vorbesitzer hat aufgrund Ihrer mündlichen Verhandlungen die Möbel, die in der Wohnung bleiben mussten, aus der Wohnung geholt;
• Immobilien haben viele verschiedene Eigentümer.

Möglichkeiten zur Minimierung des Kaufrisikos der Immobilie auf dem Zweitmarkt

Um das Kaufrisiko von Privatpersonen auf dem Sekundärmarkt zu minimieren, empfehlen wir Ihnen, sich an die georgischen Anwälte zu wenden. Unsere Anwaltskanzlei führt eine ordnungsgemäße Prüfung der Eigentumsklarheit des Grundstücks durch, die die Prüfung der Hypothek / Pfändung / jeder anderen Verpflichtung und Dienstbarkeit umfasst.

Wir prüfen den Verkäufer in verschiedenen Registern, um sicherzustellen, dass er keine Schulden hat, die auf den neuen Eigentümer übertragen werden können. Der Standort sollte physisch überprüft und die Nachbarn befragt werden. Auch unsere Kanzlei erfragt und prüft alle Stromrechnungsschulden und stellt sicher, dass mit den Stromversorgern alles geklärt ist.

Wie immer - der Hauptbestandteil einer ordnungsgemäßen Versicherung ist ein ordnungsgemäß erstellter, unterschriebener und registrierter Vertrag, der keine Unklarheiten zulassen sollte. Unsere Anwaltskanzlei nutzt bei Bedarf Treuhandkonten und notarielle Maßnahmen, um die besten Interessen des Käufers zu schützen.

Zahlung für die Immobilie

Der Käufer zahlt für georgische Immobilien (wie für alle anderen georgischen Waren) in georgischem Lari, wenn er vor Ort bezahlt wird. Die lokale Zahlung in einer anderen Währung für die Immobilie ist illegal und kann Strafen nach sich ziehen. Sie können jedoch Zahlungen in anderen Währungen überweisen, wenn Sie sie international tätigen.

Die Zahlung in lokaler Währung kann Ihre Ausgaben aufgrund von Währungsunterschieden erhöhen. Es wird jedoch innerhalb von Minuten an den Verkäufer übertragen, was Zeit spart. Gleichzeitig dauert die internationale Zahlung mindestens ein paar Tage.

Sie können sich an uns wenden, um ein georgisches Privatbankkonto aus der Ferne zu eröffnen, um die Zahlung für die Immobilie durchzuführen oder Ihr Geld im sicheren Hafen zu haben.

Zahlung für Immobilien in Kryptowährung

Die Zahlung in Kryptowährung ist zu einer der neuen Optionen für den Immobilienkauf geworden.

Die Transaktion wird nicht als Zahlung selbst angesehen, sondern als Tausch – Tausch der Immobilie gegen den Besitz der Kryptowährung.

Vorteil davon ist natürlich die Geschwindigkeit der Übertragung. Um den Käufer jedoch vor rechtswidrigen Handlungen seitens des Verkäufers zu schützen, müssen ordnungsgemäße Verträge abgeschlossen und registriert werden.

Kauf von georgischem Eigentum über Hypothek

Es besteht eine hohe Nachfrage nach dem Erwerb des georgischen Grundstücks über eine Hypothek. Der Grund dafür ist, den ROI zu erhöhen und weniger Geld des Anlegers zu verwenden. Das Darlehen / Hypothek kann direkt beim Bauträger (manchmal sogar zinslos) oder bei der Bank abgeschlossen werden.

Falls die Hypothek mit der Bank abgeschlossen wird - normalerweise sind 20-30% Anzahlung erforderlich. Der Zinssatz hängt von der verwendeten Währung ab und liegt im Bereich zwischen 5 und 12 Prozent. Der Ausländer kann die Hypothek auch mit Nuancen beantragen.

Zusammenfassung

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass es in Georgien eine Vielzahl von Projekten / Investitionsstandorten gibt - je nach Präferenz des Investors.

Saisonalität, Zweck des Ortes (Tourismus / Erholung / Wohnen) und Budget sind alle von gleicher Bedeutung.

Man kann in Tiflis wohnen, 2 Stunden nach Norden fahren, um Schnee und Ski zu fahren, mit dem Zug 5 Stunden nach Westen zum Schwimmen im Meer fahren, 30 Minuten fliegen, um Swanetien zu besuchen - ein Märchen in den Bergen, oder sich mit Tuschetien im Norden austoben. Alles möglich innerhalb des Territoriums von Georgia.

Wie Sie jedoch vielleicht aus dem Artikel bemerkt haben, gibt es rechtliche und steuerliche Fragen, die eine ordnungsgemäße Besteuerung, rechtliche Strukturierung und Due Diligence erfordern. Unsere Anwaltskanzlei unterstützt Sie gerne bei allen Investitionsprojekten, die Sie in Georgien haben könnten. Wir können an allen Investitionsphasen in Georgien beteiligt sein:

• Vermittlung von Immobilien;
• Due Diligence der Immobilie, des Entwicklers, des Verkäufers;
• Steuergestaltung und -planung;
• Vorbereitung einer Vorabvereinbarung;
• Vorbereitung des Hauptvertrages;
• ordnungsgemäße Vorbereitung und Registrierung (einschließlich Fernregistrierung) der für den Kauf erforderlichen Unterlagen;
• laufende rechtliche, steuerliche und buchhalterische Unterstützung.

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