Cómo invertir de forma segura en Georgia a través de bienes raíces (Tbilisi / Batumi)
Georgia es uno de los países postsoviéticos más atractivos donde los extranjeros compran bienes raíces: terrenos, casas / villas privadas, apartamentos, espacios comerciales, casas adosadas.
Invertir en Georgia a través de bienes raíces se está volviendo cada vez más popular con el tiempo, con muchos de nuestros clientes.
Principalmente, se están realizando inversiones en casas de Tbilisi, aparthoteles y hoteles de Batumi ubicados en toda Georgia.
En este artículo, discutimos las razones de la rentabilidad de dicha inversión y los procedimientos necesarios para comprar una propiedad en Georgia.
La primera pregunta que surge es, ¿puede un extranjero incluso comprar bienes raíces en Georgia? la respuesta es sí, un extranjero tiene derecho a comprar y poseer bienes raíces en Georgia, pero al mismo tiempo, la tierra rural (agrícola) georgiana no puede ser comprada por una persona que no tiene la ciudadanía georgiana y esta restricción se aplica incluso cuando un extranjero tiene la intención de poseer dicha tierra a través de una entidad legal. Encontrará este problema discutido en detalle a continuación.
Ventajas de comprar una propiedad inmobiliaria en Georgia:
Primera razón para invertir en bienes raíces de Georgia: Georgia es un país turístico
Los precios de las propiedades inmobiliarias en los países turísticos dependen en gran medida de los turistas y Georgia, por su pequeña población, ha alcanzado resultados enormes. En 2018 (antes del covid-19) Georgia recibió a más de 8,5 millones de turistas, cuando la población de Georgia es de alrededor de 3,7 millones de personas.
Por lo tanto, durante los números máximos en el sector del turismo, los precios de los bienes raíces estaban en auge. Más tarde, la economía turística de Georgia tuvo un gran impacto debido a las restricciones del covid-19. Como resultado, hay muchos killometeres cuadrados de bienes raíces construidos para hospedaje, pero solo 700,000 turistas visitaron Georgia en la primera mitad de 2021. Esto significa que la oferta de bienes raíces actualmente supera la demanda y esto crea una oportunidad.
Como en 2021, la industria turística todavía está baja, la demanda de bienes raíces es baja. Menor demanda: mayor poder de negociación para los compradores. Por lo tanto, el mercado inmobiliario georgiano actual crea una oportunidad perfecta para comprar. El turismo eventualmente se recuperará con el tiempo: los precios inmobiliarios volverán a subir y, con suerte, las cifras en los próximos años serán más altas que las estadísticas de 2018.
Precios bajos
El costo promedio de un metro cuadrado de espacio habitable, en grandes ciudades como Tbilisi y Batumi asciende a 800 dólares estadounidenses. El precio oscila entre 500 y 1500 USD. El precio varía según la ubicación, la vista desde la propiedad y el estado del espacio habitable. Algunos apartamentos / villas especiales pueden costar hasta 2500 USD por metro cuadrado. y más.
Precio medio de Georgia por metro cuadrado. para los bienes raíces residenciales es incluso más bajo que el de los vecinos de Armenia, Azerbaiyán y Rusia.
Los bienes raíces de otros tipos también son asequibles, pero tienen menos demanda que las propiedades residenciales.
Segunda razón más importante para invertir en Georgia: clima de inversión
El gobierno de Georgia está haciendo todo lo posible para crear condiciones cómodas para los inversores extranjeros, simplificando los procedimientos para iniciar un negocio y comprar bienes raíces, reduciendo impuestos y aranceles, así como la carga de trámites en las transacciones.
Todos estos han influido en los precios de las propiedades a lo largo del tiempo. Por lo tanto, el costo de los bienes raíces crece gradualmente. Sin embargo, durante la preparación de este artículo, la pandemia de Covid-19 todavía tiene un gran impacto en la industria del turismo, que es crucial para la economía georgiana. Por lo tanto, los precios de las propiedades de alquiler están en baja debido a Covid-19.
Los apartamentos georgianos se alquilan para alquileres a corto plazo para turistas y alquileres a largo plazo para locales.
Los alquileres a corto plazo estaban obteniendo un enorme retorno de la inversión del 10-15% para sus propietarios. Hoy en día, el mercado de alquiler no tiene ese número debido a la falta de turistas, pero los alquileres a largo plazo no se vieron tan afectados. Aún así, estamos seguros de que en un futuro próximo los turistas regresarán, lo que significa que los precios y el ROI aumentarán drásticamente.
Puede pagar pequeños impuestos sobre los bienes inmuebles comprados en Georgia
Para los bienes raíces en Georgia, debe considerar los siguientes impuestos que pueden ser aplicables:
- Impuesto sobre la renta (personal o empresarial);
- Impuesto al valor agregado;
- Impuesto predial;
- Impuesto sobre la plusvalía;
- Impuesto sobre dividendos (aplica para corporaciones).
A pesar del hecho de que existen muchos impuestos aplicables a la tenencia de un título, el alquiler y la venta de propiedades en Georgia, nuestro bufete de abogados puede optimizar y planificar la carga fiscal de una manera que lo exime por completo de todo tipo de impuestos y / o lo minimiza. .
El código fiscal de Georgia sugiere numerosas exenciones y formas de minimizar la carga fiscal y, por lo tanto, de aumentar el ROI.
Una de las formas de obtener la residencia es invertir en Georgia. Particularmente, bienes raíces en Georgia.
La compra de bienes raíces (excepto tierras agrícolas) es una de las bases para obtener la residencia georgiana a corto plazo (normalmente emitida por un año) para un individuo (sujeto a la posibilidad de expandirse cada año hasta 12 años).
Dicho permiso de residencia de corta duración se expide a un extranjero que, en el territorio de Georgia, posee una propiedad inmobiliaria (excepto tierras agrícolas) cuyo valor de mercado supera los 100.000 dólares estadounidenses.
También se puede emitir un permiso de residencia de inversión (que se emite por hasta cinco años) a un extranjero y sus familiares sobre la base de la propiedad de la propiedad con un valor de al menos USD300,000. Después de cinco años de poseer dichos bienes inmuebles, el extranjero tendrá derecho a solicitar la residencia permanente.
Puede encontrar más información sobre los tipos de residencia en Georgia en nuestro artículo: < https://lta.ge/en/article/georgian-residency-georgian-residence-permit >
Dónde invertir en Georgia: variedad de opciones
Tbilisi
Tbilisi tiene un aeropuerto internacional, es la capital de Georgia, tiene muchos centros comerciales, 1,5 millones de residentes, clima agradable todo el año con mucho sol, muchas universidades, hospitales modernos e infraestructura. Normalmente, el primer destino de los turistas es Tbilisi. Después de todo, Tbilisi es el centro turístico de Georgia. Las casas de Tbilisi son la opción de inversión inmobiliaria más demandada entre nuestros clientes.
Tbilisi es un destino turístico los 365 días del año, sin embargo, la temporada alta es el verano.
Kakheti
Dos horas conduciendo hacia el este desde Tbilisi se encuentra en la región de Kakheti. Cuna de la elaboración del vino. Miles de hectáreas de viñedos, cientos de fábricas de vino / palacios. Ciudad del amor - Signagi; lugar de nacimiento del vino - Valle de Alazani.
Kakheti es un destino turístico los 365 días del año, sin embargo, la temporada alta también es el verano.
Gudauri
Dos horas conduciendo hacia el norte desde Tbilisi se encuentra en Gudauri. Gudauri es más popular por sus pistas de esquí. Atrae a cientos de miles de turistas de todo el mundo enamorados del esquí. Los turistas pueden tener pistas de esquí de primera clase, una estadía cómoda y acogedora, brillar con vino georgiano y todo esto a precios asequibles, en comparación con otros lugares similares en los países vecinos.
Gudauri es un destino para turistas principalmente durante el invierno.
Bakuriani
Bakuriani es un lugar turístico georgiano principalmente para lugareños. Los georgianos llevan a sus familias a Bakuriani todos los años. A veces dos veces al año. Es un lugar perfecto para esquiar y hacer snowboard en invierno. Es mucho más asequible que Gudauri, pero sus pistas de esquí son más para aficionados.
Bakuriani también es atractivo durante la primavera y el verano. Las coníferas florecen en mayo. Este proceso es bueno para la salud, especialmente para los bebés. Las familias llevan a sus bebés a respirar el aire de la montaña Bakuriani durante semanas o incluso meses.
Por lo tanto, Bakuriani tiene demanda en primavera, verano e invierno.
Batumi
Batumi es el balneario más solicitado de Georgia. Más de 2 millones de personas visitaron Batumi antes de la pandemia.
Mucha gente sueña con tener una casa en la playa y Batumi da la posibilidad a los inversores de comprar apartamentos por un precio muy bajo. Los edificios en Batumi se vuelven más altos y más baratos. Sin embargo, la oferta de bienes raíces en Batumi es mucho mayor que la demanda. Además, Batumi tiene demanda principalmente solo en verano (mayo a septiembre). Por lo tanto, algunos apartamentos en Batumi ni siquiera han sido visitados por un solo turista.
Batumi tiene demanda en verano.
Otros lugares
Georgia también tiene muchos otros lugares que están en proceso de desarrollo / reconstrucción. Los costes inmobiliarios en estos lugares son bastante bajos, pero todos tienen un gran potencial: Kutaisi, Zugdidi, Martvili, Gonio, Tskaltubo y muchos otros.
Georgia tiene toneladas de balnearios (minerales, aéreos, de barro y otros) que estaban muy bien desarrollados durante la era soviética, pero que finalmente fueron destruidos debido al colapso del país. Sin embargo, a medida que la economía de Georgia está creciendo, con el tiempo, todos estos centros turísticos se reconstruyen y atraen cada vez a más turistas.
Por lo tanto, el interés separado de los inversores en propiedades georgianas desencadena hoteles en estas áreas. Georgia es un país turístico, pero muchos antiguos centros turísticos georgianos se quedan sin atención. Con el tiempo, todos estos complejos turísticos se van cuidando. Sin embargo, por el momento, los lugares más solicitados para la gestión hotelera son dos grandes ciudades georgianas: Tbilisi y Batumi.
Facilidad de registro para ciudadanos extranjeros
El Gobierno de Georgia ha hecho que el proceso de compra y registro de propiedad de bienes raíces sea lo más conveniente posible. Ni siquiera necesita visitar Georgia físicamente. Todo puede hacerse mediante el poder notarial debidamente emitido. Incluso no se requiere una copia del pasaporte.
En cuanto al tiempo, la propiedad puede registrarse (si se paga una tarifa gubernamental un poco más alta) el mismo día en que se presenta a las autoridades el acuerdo de venta debidamente registrado y otra documentación relevante.
Dato adicional sobre Georgia: sigue ocupando los 10 primeros lugares en Doing Business durante muchos años (séptimo en 2020).
Bienes inmuebles primarios y secundarios en Georgia
Los bienes raíces georgianos consisten en bienes raíces primarios que son vendidos directamente por el desarrollador y el mercado secundario (revendedores) que domina.
Hay muchas empresas de construcción y desarrolladores en Georgia. Algunos se ganaron la confianza, otros arruinaron la vida de cientos de compradores. El mercado secundario también podría crearle una oportunidad interesante para la inversión / un buen lugar de residencia, o dejarlo sin ningún beneficio. A continuación discutimos ambas opciones.
Riesgos de comprar bienes raíces en Georgia que se encuentran en desarrollo
Comprar una propiedad inmobiliaria de un desarrollador significa con frecuencia que está comprando una propiedad nueva, pero también, una que aún no se ha construido o finalizado / completado.
Siendo una gran opción para comprar un apartamento / casa nuevo, donde nadie vivía antes, también puede obtener una gran oferta si compra los apartamentos al por mayor.
Además, puede controlar y acordar de antemano qué tipo de renovación se debe realizar, cómo y dónde se ubicarán los cables / tuberías. Puede elegir el color de los mosaicos que desee y tomar muchas otras decisiones por adelantado según sus gustos.
Sin embargo, tenga en cuenta el riesgo: no terminar la construcción es una situación desafortunada que puede ocurrir en cualquier lugar, incluida Georgia. Con suerte, este tipo de estafas se llevaron a cabo en los viejos tiempos, pero en la última década es un resultado muy raro e inusual. Actualmente hay muchos desarrolladores de renombre en el mercado.
Al mismo tiempo, los desarrolladores a menudo no cumplen con sus otras obligaciones: casi nunca finalizan la construcción y los trámites a tiempo (pueden retrasar la finalización entre 1 y 2 años), la calidad de las obras a menudo no cumple con lo acordado. (o no acordado con precisión) entre las partes, podrían construir un edificio a una distancia muy pequeña entre los edificios.
Formas de minimizar el riesgo de compra de la propiedad que se encuentra en desarrollo
Con el fin de minimizar los riesgos relacionados con dichas compras, nuestro bufete de abogados realiza verificaciones preliminares / due diligence del propio desarrollador: verificando el historial del desarrollador, juicios, escándalos, estructura legal, garantías, licencias y otros detalles. Una vez que tenemos luz verde, comenzamos a trabajar para verificar la claridad del título de la propiedad, mientras revisamos el contrato sugerido por el desarrollador (o proporcionamos la versión del mismo de nuestro bufete de abogados). El contrato con sus términos y condiciones es el documento principal que debe redactarse, firmarse y registrarse cuidadosamente.
Sin embargo, incluso si se lleva a cabo la debida diligencia y el registro adecuado, no existe una inversión 100% libre de riesgo en proyectos no desarrollados. La cobertura final sería asegurar la propiedad de tal escenario, sin embargo, la oferta de dicho seguro en el mercado es muy baja. Por lo tanto, dicha inversión aún podría conllevar riesgos, pero podría ser muy baja.
Riesgos de comprar bienes raíces en Georgia en un mercado secundario
El mercado secundario de bienes raíces es un lugar perfecto para oportunidades. Hay muchas personas que están apuradas, vendiendo sus propiedades en busca de efectivo. En tales casos, uno podría encontrar una gran oferta y comprar la propiedad inmobiliaria por debajo de su valor de mercado.
Sin embargo, el mercado secundario tiene sus propias trampas. A continuación, puede encontrar problemas comunes que surgen:
- Problemas de propiedad: el título no está limpio;
- La propiedad está en hipoteca / embargo;
- Obligaciones especiales / servidumbre;
- El objeto puede tener un problema vecino o ya está ocupado ilegalmente;
- Las facturas de servicios públicos del propietario anterior no se han pagado (+ multas);
- El dueño anterior sacó del apartamento los muebles que debían permanecer en el apartamento en base a sus negociaciones orales;
- La propiedad tiene muchos propietarios diferentes.
Formas de minimizar el riesgo de compra de la propiedad en el mercado secundario
Para minimizar los riesgos de compra de las personas en el mercado secundario, le recomendamos que se acerque a los abogados de Georgia. Nuestro bufete de abogados realiza las comprobaciones adecuadas de la claridad del título de la propiedad, que cubre los controles de hipoteca / embargo / cualquier otra obligación y servidumbre.
Verificamos al vendedor en diferentes registros para asegurarnos de que no tiene ninguna deuda que pueda ser transferida al nuevo propietario. Se debe verificar físicamente la ubicación y se debe entrevistar a los vecinos. Además, nuestro bufete de abogados solicita y verifica todas las deudas de facturas de servicios públicos y se asegura de que todo esté claro con los proveedores de servicios públicos.
Como siempre, la parte principal del seguro adecuado es un contrato debidamente redactado, firmado y registrado, que no debe dejar espacio para ambigüedades. Nuestro bufete de abogados utiliza cuentas de depósito en garantía y acciones de notario cuando es necesario para proteger los mejores intereses del comprador.
Pago de la propiedad inmobiliaria
El comprador pagará los bienes raíces georgianos (como cualquier otro bien georgiano) en lari georgianos, cuando se pague localmente. El pago local en otra moneda por los bienes raíces es ilegal y podría generar sanciones. Sin embargo, puede transferir el pago en otras monedas si lo hace internacionalmente.
El pago en moneda local puede aumentar sus gastos debido a diferencias en el cambio de moneda. Sin embargo, se transferirá al vendedor en minutos, lo que ahorra tiempo. Al mismo tiempo, el pago internacional demora al menos un par de días.
Puede contactarnos para la apertura remota de una cuenta bancaria privada de Georgia para realizar el pago de la propiedad inmobiliaria o tener sus fondos en puerto seguro.
Pago de bienes inmuebles en criptomoneda
El pago en criptomonedas se ha convertido en una de las nuevas opciones para la compra de inmuebles.
La transacción no se considerará un pago en sí, sino un trueque: intercambio de bienes raíces sobre la propiedad de la moneda criptográfica.
La ventaja de esto es, por supuesto, la velocidad de transferencia. Sin embargo, para proteger al comprador de cualquier acción ilegal por parte del vendedor, se deberán realizar y registrar los contratos correspondientes.
Compra de propiedad georgiana mediante hipoteca
Existe una gran demanda de adquisición de la propiedad georgiana mediante hipoteca. La causa es aumentar el ROI y utilizar menos dinero de los inversores. El préstamo / hipoteca se puede realizar directamente con el promotor (a veces incluso sin intereses) o con el banco.
En caso de que la hipoteca se realice con el banco, normalmente se requiere un pago inicial del 20-30%. El porcentaje de interés depende de la moneda utilizada y está en el rango entre el 5 y el 12 por ciento. El extranjero también puede solicitar la hipoteca con matices.
Resumen
En resumen, hay una variedad de proyectos / lugares para invertir en Georgia, según la preferencia del inversor.
La estacionalidad, el propósito del lugar (turístico / recreativo / residencial) y el presupuesto son todos de la misma importancia.
Uno puede residir en Tbilisi, conducir 2 horas al norte para nieve y esquiar, ir en tren 5 horas al oeste para nadar en el mar, volar 30 minutos para visitar Svaneti, un cuento de hadas en las montañas, o volverse loco con Tusheti en el norte. Todo posible dentro del territorio de Georgia.
Sin embargo, como habrá notado en el artículo, existen cuestiones legales y fiscales que necesitan una estructura fiscal, una estructura legal y una diligencia debidas adecuadas. Nuestro bufete de abogados se complace en servirle con respecto a cualquier proyecto de inversión que pueda tener en Georgia. Podríamos participar en todas las etapas de la inversión en Georgia:
- corretaje de bienes raíces;
- debida diligencia de la propiedad, promotor, vendedor;
- planificación y estructuración tributaria;
- preparación de acuerdo previo;
- preparación del acuerdo principal;
- preparación y registro adecuados (incluido el registro remoto) de la documentación requerida para la compra;
- apoyo legal, fiscal y contable permanente.
Para obtener la lista completa de nuestros servicios puede visitar el siguiente enlace .
DESCARGO DE RESPONSABILIDAD: Este no es un consejo legal, fiscal o de inversión. Nuestra opinión no es vinculante para ningún tribunal o autoridad fiscal. Cualquier tipo de inversión conlleva riesgos.
