כיצד להשקיע בבטחה בגאורגיה באמצעות נדל"ן

כיצד להשקיע בבטחה בגאורגיה באמצעות נדל"ן (טביליסי / בטומי)

גאורגיה היא אחת המדינות הפוסט-סובייטיות האטרקטיביות ביותר שבהן זרים קונים נדל"ן: מגרשים, בתים פרטיים / וילות, דירות, שטחים מסחריים, בתים עירוניים.

השקעה בגאורגיה באמצעות נדל"ן הופכת יותר ויותר פופולרית עם הזמן, אצל הרבה מהלקוחות שלנו.

בעיקר, ההשקעות נעשות בבתי טביליסי, מלונות דירות בבאטומי ובתי מלון הממוקמים בכל רחבי גאורגיה.

במאמר זה נדון בסיבות לרווחיות של השקעה כזו ובהליכים הדרושים לרכישת נכס בג'ורג'יה.

השאלה הראשונה שעולה היא האם זר יכול בכלל לקנות נדל"ן בג'ורג'יה? התשובה היא כן, לזר אכן יש זכות לקנות ולהחזיק נדל"ן בג'ורג'יה, אך יחד עם זאת, קרקע כפרית (חקלאית) גאורגית לא יכולה להיקנה על ידי מי שאין לו אזרחות גאורגית והגבלה זו חלה אפילו כאשר זר מתכוון להחזיק בקרקע כזו באמצעות ישות משפטית. תמצא נושא זה נדון בפירוט להלן.

היתרונות של רכישת נדל"ן בג'ורג'יה:

סיבה ראשונה להשקיע בנדל"ן גאורגי: ג'ורג'יה היא מדינה תיירותית

מחירי הנדל"ן במדינות התיירותיות תלויים מאוד בתיירים וגרוזיה על אוכלוסייתה הקטנה הגיעה לתוצאות אדירות. בשנת 2018 (לפני קוביד-19) אירחה גאורגיה יותר מ-8.5 מיליון תיירים, כאשר אוכלוסייתה של גאורגיה מונה כ-3.7 מיליון איש.

כך, בתקופת השיא במגזר התיירות - מחירי הנדל"ן פרחו. מאוחר יותר - לכלכלת התיירות הגיאורגית הייתה השפעה גדולה עקב מגבלות קוביד-19. כתוצאה מכך ישנם קילומטרים רבועים רבים של נדל"ן שנבנו לאירוח, אך רק 700,000 תיירים ביקרו בג'ורג'יה במחצית הראשונה של 2021. המשמעות היא שהיצע הנדל"ן עולה כיום על הביקוש וזה יוצר הזדמנות.

כמו ב-2021 ענף התיירות עדיין ירד - הביקוש לנדל"ן נמוך. ביקוש נמוך יותר - כוח מיקוח גבוה יותר לרוכשים. לכן, שוק הנדל"ן הגיאורגי של היום יוצר הזדמנות מושלמת לרכישה. התיירות תתאושש בסופו של דבר עם הזמן - מחירי הנדל"ן יעלו שוב ובתקווה שהמספרים בשנים הבאות יהיו גבוהים מהסטטיסטיקה של 2018.

מחירים נמוכים

העלות הממוצעת של מטר רבוע אחד של שטח מחיה בערים גדולות כמו טביליסי ובטומי מסתכמת ב-800 דולר. המחיר נע בין 500 ל-1,500 דולר. המחיר משתנה בהתאם למיקום, לנוף מהנכס ולמצב חלל המגורים. חלק מהדירות/וילות המיוחדות עשויות לעלות עד 2,500 דולר ארה"ב למ"ר. ועוד.

המחיר הממוצע של גאורגיה למ"ר. שכן הנדל"ן למגורים נמוך אפילו מזה של ארמניה, אזרבייג'ן ורוסיה השכנות.

נדל"ן מסוגים אחרים גם הוא זול, אך הוא מבוקש פחות מנכסי המגורים.

הסיבה השנייה בחשיבותה להשקעה בג'ורג'יה: אקלים השקעות

ממשלת גאורגיה עושה כל מאמץ ליצור תנאים נוחים למשקיעים זרים, לפשט את הליכי פתיחת עסק וקניית נדל"ן, להפחית מסים ומכסים וכן את נטל הפורמליות בעסקאות.

כל אלו השפיעו על מחירי הנכס בשעות נוספות. לכן, עלות הנדל"ן גדלה בהדרגה. עם זאת, במהלך הכנת מאמר זה, למגפת Covid-19 עדיין יש השפעה עצומה על תעשיית התיירות שהיא חיונית עבור הכלכלה הגיאורגית. לכן, מחירי הנכסים להשכרה נמצאים במגמת ירידה בגלל קוביד-19.

דירות גרוזיניות מושכרות להשכרה לטווח קצר לתיירים ולהשכרה לטווח ארוך למקומיים.

השכרות לטווח קצר הניבו תשואה עצומה של 10-15% על ההשקעות עבור בעליהם. כיום בשוק השכירות אין את המספר הזה בגלל המחסור בתיירים, אבל השכרות לטווח ארוך לא הושפעו כל כך. ובכל זאת, אנו בטוחים שבעתיד הקרוב התיירים יחזרו מה שאומר שהמחירים וההחזר על ההשקעה יעלו בצורה דרמטית.

אתה עשוי לשלם מעט מסים על נדל"ן שנקנה בג'ורג'יה

עבור הנדל"ן בג'ורג'יה עליך לשקול את המסים הבאים שעשויים לחול:

1. מס הכנסה (אישי או תאגידי);
2. מס ערך מוסף;
3. מס רכוש;
4. מס על רווח הון;
5. מס דיבידנד (חל על תאגידים).

על אף העובדה שישנם מסים רבים החלים על החזקת בעלות, השכרה ומכירה של נכס גרוזיני - משרד עורכי הדין שלנו יכול לייעל ולתכנן את נטל המס באופן שיפטור אותך באופן מלא מכל מיני מיסים ו/או ימזער אותו. .

קוד המס הגיאורגי מציע פטורים רבים ודרכים למזער את נטל המס, ולכן, להגדיל את החזר ה-ROI.

אחת הדרכים להשיג תושבות היא להשקיע בג'ורג'יה. במיוחד, נדל"ן בג'ורג'יה.

רכישת נדל"ן (למעט קרקע חקלאית) היא אחד הבסיסים להשגת מגורים גרוזיניים לטווח קצר (בדרך כלל מונפקים לשנה) ליחיד (בכפוף לאפשרות הרחבה מדי שנה עד 12 שנים).

היתר שהייה לטווח קצר כזה ניתן לזר שבשטחה של ג'ורג'יה, הבעלים של מקרקעין (למעט קרקע חקלאית) ששווי השוק שלו עולה על 100,000 דולר.

היתר שהייה להשקעה (שניתן לעד חמש שנים) ניתן גם לזר ולבני משפחתו על בסיס בעלות על נכס בשווי של לפחות 300,000 דולר. לאחר חמש שנים של החזקה במקרקעין כאמור, תהיה לזר הזכות לבקש תושבות קבע.

עוד על סוגי השהות הגיאורגית תוכלו למצוא במאמר שלנו: < https://lta.ge/en/article/georgian-residency-georgian-residence-permit >

איפה להשקיע בג'ורג'יה: מגוון אפשרויות

טביליסי

לטביליסי יש שדה תעופה בינלאומי, היא בירת גאורגיה, יש בה קניונים רבים, 1.5 מיליון תושבים, מזג אוויר נוח כל השנה עם הרבה שמש, אוניברסיטאות רבות, בתי חולים מודרניים ותשתיות. בדרך כלל היעד הראשון של תיירים הוא טביליסי. אחרי הכל, טביליסי היא המרכז התיירותי של גאורגיה. בתים בטביליסי הם האפשרות המבוקשת ביותר להשקעה בנדל"ן בין לקוחותינו.

טביליסי היא יעד לתיירים 365 ימים בשנה, אולם העונה העליונה היא הקיץ.

קחטי

שעתיים נסיעה מזרחה מטביליסי אתה נמצא באזור קחטי. ערש ייצור היין. אלפי דונם של כרמים, מאות מפעלי יין/טירות. עיר האהבה - Signagi; מקום הולדת היין - עמק אלאזני.

Kakheti היא יעד לתיירים 365 ימים בשנה, אולם העונה העליונה היא גם קיץ.

גודאורי

שעתיים נסיעה צפונה מטביליסי אתה בגודאורי. גודאורי הפופולרית ביותר בזכות מסלולי הסקי שלה. הוא מושך אליו מאות אלפי תיירים מכל העולם שמאוהבים בסקי. לתיירים יש מסלולי סקי ברמה גבוהה, שהות נוחה ונעימה, לזרוח מהיין הגיאורגי וכל אלה במחירים נוחים, בהשוואה למקומות דומים אחרים במדינות השכנות.

גודאורי היא יעד לתיירים בעיקר בחורף.

בקוריאני

Bakuriani הוא מקום תיירותי גאורגי בעיקר למקומיים. גיאורגים לוקחים את משפחותיהם לבאקוריאני מדי שנה. לפעמים פעמיים בשנה. זהו מקום מושלם לסקי וסנובורד בחורף. זה הרבה יותר זול מגודאורי, אבל מסלולי הסקי שלו מיועדים יותר לחובבנים.

Bakuriani הוא גם אטרקטיבי במהלך האביב והקיץ. עצי מחט פורחים בחודש מאי. תהליך זה טוב לבריאות, במיוחד לתינוקות. משפחות מביאות את התינוקות שלהן לנשום אוויר הרים של Bakuriani במשך שבועות או אפילו חודשים.

לכן, Bakuriani מבוקשת באביב, בקיץ ובחורף.

בטומי

באטומי הוא אתר הנופש החוף המבוקש ביותר בג'ורג'יה. יותר מ-2 מיליון איש ביקרו בטרום המגפה של בטומי.

אנשים רבים חולמים על בית על החוף ובטומי נותנת אפשרות למשקיעים לקנות דירות במחיר נמוך מאוד. הבניינים בבאטומי הופכים גבוהים יותר וזולים יותר. עם זאת, היצע הנדל"ן בבאטומי גבוה בהרבה מהביקוש. כמו כן, באטומי מבוקשת בעיקר בקיץ בלבד (מאי - ספטמבר). לפיכך, בחלק מהדירות בבאטומיה אף פעם לא ביקר אפילו תייר אחד.

באטומי מבוקשת בקיץ.

מקומות אחרים

לג'ורג'יה יש גם מקומות רבים אחרים שנמצאים רק בתהליך של פיתוח/שיקום. עלויות הנדל"ן במקומות אלו נמוכות למדי, אך לכולן יש פוטנציאל גדול: קוטאיסי, זוגדידי, מרטווילי, גוניו, צקלטובו ועוד רבים אחרים.

לג'ורג'יה יש טונות של אתרי בריאות (מינרלים, אוויריים, בוץ ועוד) שהיו מפותחים מאוד בתקופת ברית המועצות, אך נהרסו בסופו של דבר עקב קריסת המדינה. עם זאת, ככל שכלכלת גאורגיה צומחת - עם הזמן, כל אתרי הנופש הללו משוחזרים ומושכים יותר ויותר תיירים.

לכן, עניין נפרד של משקיעים בנכס גרוזיני מעורר מלונות באזורים אלה. גאורגיה היא מדינה תיירותית, אבל אתרי נופש ותיקים גאורגיים רבים נותרים ללא תשומת לב. עם הזמן כל אתרי הנופש האלה מטופלים. אולם לעת עתה, המקומות המבוקשים ביותר לניהול מלונות הם שתי ערים גדולות בגיאורגיה: טביליסי ובאטומי.

קלות רישום לאזרחים זרים

ממשלת ג'ורג'יה הפכה את תהליך רכישת הנדל"ן ורישום הבעלות לנוח ככל האפשר. אתה אפילו לא צריך לבקר בג'ורג'יה פיזית. הכל יכול להיעשות על ידי ייפוי הכוח שהוצא כהלכה. אפילו עותק דרכון אינו נדרש.

באשר לעיתוי - ניתן לרשום את הנכס (במידה שמשלמים עמלה ממשלתית מעט מוגדלת) עוד באותו יום בו מוגש לרשויות הסכם המכר הרשום כהלכה ומסמכים רלוונטיים נוספים.

עובדה נוספת על ג'ורג'יה: היא ממשיכה לתפוס את 10 המקומות הראשונים ב-Doing Business במשך שנים רבות (7 ב-2020).

נדל"ן ראשוני ומשני בג'ורג'יה

נדל"ן גאורגי מורכב מנדל"ן ראשוני הנמכר ישירות על ידי היזם והשוק המשני (משווקים) השולט.

יש הרבה חברות בנייה ויזמים בג'ורג'יה. חלקם זכו לאמון, חלקם הרסו את חייהם של מאות קונים. השוק המשני עשוי גם ליצור עבורך הזדמנות מעניינת להשקעה / מקום מגורים נחמד, או להשאיר אותך ללא תועלת כלל. להלן נדון בשתי האפשרויות.

סיכונים ברכישת נדל"ן גאורגי שנמצא בפיתוח

רכישת נדל"ן מיזם פירושה לרוב שאתה קונה נכס חדש לגמרי, אבל גם את זה שעדיין לא נבנה או הושלם / הושלם עדיין.

בהיותך אופציה מצוינת לרכישת דירה/בית חדש לגמרי, שבו אף אחד לא גר לפני כן, תוכל גם לקבל עסקה מצוינת אם תרכוש את הדירות בכמויות גדולות.

בנוסף ניתן לשלוט ולהסכים מראש איזה סוג שיפוץ צריך לעשות, איך והיכן ימוקמו החוטים/צינורות. אתה יכול לבחור איזה צבע אריחים אתה רוצה ולקבל החלטות רבות אחרות מראש בהתאם לטעמך.

עם זאת, זכור את הסיכון - אי סיום בנייה הוא מצב מצער שעלול לקרות בכל מקום, כולל גיאורגיה. אני מקווה שהונאות מסוג זה בוצעו בימים עברו, אבל בעשור האחרון זו תוצאה נדירה מאוד ויוצאת דופן. ישנם מפתחים מוכרים רבים בשוק כיום.

יחד עם זאת, היזמים לרוב אינם ממלאים את התחייבויותיהם האחרות: הם כמעט אף פעם לא מסיימים את הבנייה והפורמליות בזמן (ייתכן שהם יאחרו את הגמר ב-1-2 שנים), איכות העבודות לרוב לא עומדת במה שהוסכם (או שלא הוסכם במדויק) בין הצדדים, הם עשויים להקים בניין במרחק קטן מאוד בין הבניינים.

דרכים לצמצום הסיכון לרכישת הנכס שנמצא בפיתוח

על מנת למזער סיכונים הקשורים לרכישות מסוג זה, משרד עורכי הדין שלנו עורך בדיקות מקדימות / בדיקת נאותות של היזם עצמו: בדיקת היסטוריית היזם, תביעות משפטיות, שערוריות, מבנה משפטי, ערבויות, רישיונות ופרטים נוספים. ברגע שיש לנו אור ירוק - אנחנו מתחילים לעבוד על בדיקת ברורות הבעלות של הנכס, תוך עיון בחוזה שהוצע על ידי היזם (או שאנו מספקים את הגרסה של משרד עורכי הדין שלנו לגביו). חוזה עם תנאיו הוא המסמך העיקרי שיש לערוך בקפידה, לחתום ולרשום.

אולם, גם אם נערכת בדיקת נאותות כזו ורישום תקין – אין השקעה של 100% נטולת סיכון בפרויקטים לא מפותחים. הכיסוי הסופי יהיה לבטח את הנכס מתרחיש כזה, אולם היצע ביטוחים מסוג זה בשוק נמוך מאוד. לכן, השקעה כזו עדיין עשויה לשאת בסיכון אך היא עשויה להיות נמוכה מאוד.

סיכונים של רכישת נדל"ן גאורגי בשוק משני

השוק המשני של הנדל"ן הוא מקום מושלם להזדמנויות. ישנם אנשים רבים שממהרים, מוכרים את האחוזה שלהם - מחפשים מזומן. במקרים כאלה אפשר למצוא עסקה גדולה ולקנות את הנדל"ן לפי שווי השוק שלו.

עם זאת, לשוק המשני יש מלכודות משלו. להלן עשויות למצוא בעיות נפוצות המתעוררות:

• בעיות בעלות - הכותרת אינה נקייה;
• הנכס נמצא במשכנתא/תפיסה;
• התחייבויות מיוחדות / זיקת הנאה;
• בחפץ עשויה להיות בעיית שכן או שהוא כבר תפוס שלא כדין;
• חשבונות שירות של בעלים קודמים לא שולמו (+ קנסות);
• הבעלים הקודם הוציא מהדירה את הרהיטים שהיו צריכים להישאר בדירה על סמך משא ומתן בעל פה;
• לנכס יש בעלים רבים ושונים.

דרכים לצמצום הסיכון לרכישת הנכס בשוק המשני

על מנת למזער סיכונים של רכישה מאנשים פרטיים בשוק המשני אנו ממליצים לך לפנות לעורכי הדין הגיאורגים. משרד עורכי הדין שלנו מבצע בדיקות נאותות של בירור הבעלות על הנכס, המכסה בדיקות משכנתא / עיקול / כל התחייבות והקלה אחרת.

אנו בודקים את המוכר ברישומים שונים כדי להיות בטוחים שאין לו כל חוב שעשוי לעבור לבעלים החדש. יש לבדוק פיזית את המיקום, ולראיין את השכנים. כמו כן משרד עורכי הדין שלנו מבקש ובודק את כל חובות חשבונות החשמל ומוודא שהכל ברור מול ספקי השירות.

כמו תמיד – חלקו העיקרי של הביטוח התקין ערוך כהלכה, חתום ורשום חוזה, שלא צריך להשאיר מקום לשום אי בהירות. משרד עורכי הדין שלנו משתמש בחשבונות נאמנות ובפעולות נוטריון בעת הצורך על מנת להגן על טובת הקונה.

תשלום עבור הנדל"ן

הקונה ישלם עבור נדל"ן גאורגי (כמו עבור כל סחורה גאורגית אחרת) בלארי הגיאורגית, בתשלום מקומי. תשלום מקומי במטבע אחר עבור הנדל"ן אינו חוקי ועלול לגרור קנסות. עם זאת, אתה יכול להעביר תשלום במטבעות אחרים אם אתה מבצע את זה בינלאומי.

תשלום במטבע מקומי עשוי להגדיל את ההוצאות שלך עקב הבדלים בהמרת המטבע. עם זאת, הוא יועבר למוכר תוך דקות, מה שחוסך זמן. במקביל, תשלום בינלאומי לוקח לפחות כמה ימים.

אתה יכול לפנות אלינו לפתיחה מרחוק של חשבון בנק פרטי בגיאורגיה לצורך ביצוע התשלום עבור הנדל"ן או שהכספים שלך נמצאים בנמל בטוח.

תשלום עבור נדל"ן במטבע קריפטו

תשלום במטבעות קריפטוגרפיים הפך לאחת האפשרויות החדשות לרכישת נדל"ן.

העסקה לא תיחשב כתשלום עצמו, אלא כסחר חליפין - החלפת הנדל"ן על בעלות מטבע הקריפטו.

היתרון בו הוא כמובן מהירות ההעברה. עם זאת, על מנת להגן על הקונה מכל פעולה בלתי חוקית מצד המוכר, ייעשה וירשום חוזה(-ים) תקין.

רכישת נכס גרוזיני באמצעות משכנתא

יש ביקוש גבוה לרכישת הנכס הגיאורגי באמצעות משכנתא. הסיבה לכך היא להגדיל את החזר ה-ROI ולהשתמש פחות מכספי המשקיעים. את ההלוואה/משכנתא ניתן לעשות מול היזם ישירות (לעיתים אף ללא ריבית) או מול הבנק.

במקרה שהמשכנתא מתבצעת בבנק - בדרך כלל היא דורשת מקדמה של 20-30%. אחוז הריבית תלוי במטבע בו נעשה שימוש ונמצא בטווח שבין 5 ל-12 אחוזים. הזר יכול גם לבקש את המשכנתא בניואנסים.

סיכום

לסיכום, ישנם מגוון פרויקטים/מקומות להשקעה בגרוזיה – בהתאם להעדפת המשקיע.

העונתיות, הייעוד של המקום (תיירות / בילוי / מגורים) ותקציב הם כולם באותה חשיבות.

אפשר להתגורר בטביליסי, לנסוע 2 שעות צפונה בשביל שלג וסקי, לנסוע ברכבת 5 שעות מערבה לשחייה בים, לטוס 30 דקות לביקור בסוואנטי - אגדה בהרים, או להתפרע עם טושטי בצפון. הכל אפשרי בשטחה של גאורגיה.

עם זאת, כפי שאולי שמתם לב מהמאמר – ישנן סוגיות משפטיות ומסיות הדורשות מס נכון, מבנה משפטי ובדיקת נאותות. משרד עורכי הדין שלנו שמח לשרת אותך בכל פרויקט השקעה שעשוי להיות לך בג'ורג'יה. אנו עשויים להיות מעורבים בכל שלבי ההשקעה בג'ורג'יה:

• תיווך במקרקעין;
• בדיקת נאותות של הנכס, היזם, המוכר;
• מבנה ותכנון מס;
• הכנת הסכם מראש;
• הכנת הסכם ראשי;
• הכנה ורישום נכון (כולל רישום מרחוק) של התיעוד הנדרש לרכישה;
• תמיכה משפטית, מס וחשבונאית שוטפת.

לרשימה המלאה של השירותים שלנו אתה יכול לבקר בקישור הבא.

כתב ויתור: אין זה ייעוץ משפטי, מס או ייעוץ השקעות. חוות דעתנו אינה מחייבת לכל בית משפט או רשויות מס. כל סוג של השקעה נושאת סיכונים.