Como investir com segurança na Geórgia por meio de imóveis

Como investir com segurança na Geórgia por meio de imóveis (Tbilisi / Batumi)

A Geórgia é um dos países pós-soviéticos mais atraentes, onde estrangeiros compram imóveis: terrenos, casas / vilas particulares, apartamentos, espaços comerciais, moradias.

Investir na Geórgia por meio de imóveis está se tornando cada vez mais popular com o passar do tempo, com muitos de nossos clientes.

Principalmente, os investimentos estão sendo feitos em casas de Tbilisi, apart-hotéis em Batumi e hotéis localizados por toda a Geórgia.

Neste artigo, discutimos as razões da lucratividade de tal investimento e os procedimentos necessários para comprar um imóvel na Geórgia.

A primeira questão que surge é: um estrangeiro pode ao menos comprar um imóvel na Geórgia? a resposta é sim, um estrangeiro tem o direito de comprar e possuir bens imóveis na Geórgia, mas, ao mesmo tempo, terras rurais (agrícolas) georgianas não podem ser compradas por uma pessoa que não tenha cidadania georgiana e esta restrição se aplica mesmo quando um estrangeiro pretende possuir tais terras por meio de uma pessoa jurídica. Você encontrará esse problema discutido em detalhes abaixo.

Vantagens de comprar bens imóveis na Geórgia:

Primeira razão para investir em imóveis na Geórgia: a Geórgia é um país turístico

Os preços dos imóveis em países turísticos dependem fortemente dos turistas e a Geórgia, por sua pequena população, tem alcançado resultados enormes. Em 2018 (antes de covid-19), a Geórgia hospedou mais de 8,5 milhões de turistas, quando a população da Geórgia é de cerca de 3,7 milhões de pessoas.

Assim, durante os números de pico no setor de turismo - os preços dos imóveis estavam em alta. Mais tarde - a economia turística da Geórgia teve um grande impacto devido às restrições do covid-19. Como resultado, há muitos killometeres quadrados de imóveis construídos para hospedagem, mas apenas 700.000 turistas visitaram a Geórgia no primeiro semestre de 2021. Isso significa que a oferta de imóveis atualmente excede a demanda e isso cria uma oportunidade.

Como em 2021, a indústria turística ainda está baixa - a demanda por imóveis é baixa. Menor demanda - maior poder de barganha para os compradores. Portanto, o mercado imobiliário georgiano de hoje cria uma oportunidade perfeita para comprar. O turismo acabará por se recuperar com o tempo - os preços dos imóveis vão subir novamente e, com sorte, os números nos próximos anos serão maiores do que as estatísticas de 2018.

Preços baixos

O custo médio de um metro quadrado de espaço vital em grandes cidades como Tbilisi e Batumi é de US $ 800. O preço varia entre 500 e 1.500 dólares. O preço varia de acordo com a localização, a vista da propriedade e as condições da área habitável. Alguns apartamentos / vilas especiais podem custar até US $ 2.500 por m². e mais.

Preço médio por m² da Geórgia. para imóveis residenciais é ainda menor do que os vizinhos da Armênia, Azerbaijão e Rússia.

Imóveis de outros tipos também são acessíveis, mas têm menos demanda do que propriedades residenciais.

Segundo motivo mais importante para investir na Geórgia: clima de investimento

O governo georgiano está envidando todos os esforços para criar condições confortáveis para os investidores estrangeiros, simplificando os procedimentos de abertura de empresas e de compra de imóveis, reduzindo impostos e taxas, bem como o ónus das formalidades nas transações.

Tudo isso influenciou os preços das horas extras dos imóveis. Portanto, o custo dos imóveis cresce gradativamente. No entanto, durante a preparação deste artigo, a pandemia de Covid-19 ainda tem um grande impacto na indústria do turismo, o que é crucial para a economia georgiana. Portanto, os preços dos imóveis para locação estão caindo por causa da Covid-19.

Os apartamentos georgianos são alugados para aluguel de curto prazo para turistas e aluguel de longo prazo para moradores locais.

Os aluguéis de curto prazo estavam gerando um retorno colossal de 10-15% sobre os investimentos para seus proprietários. Hoje o mercado de aluguel não tem esse número por falta de turistas, mas os aluguéis de longa duração não foram tão impactados. Ainda assim, temos certeza de que em um futuro próximo os turistas estarão de volta, o que significa que os preços e o ROI irão aumentar dramaticamente.

Você pode pagar poucos impostos sobre os imóveis comprados na Geórgia

Para imóveis na Geórgia, você deve considerar os seguintes impostos que podem ser aplicáveis:

1. Imposto de renda (pessoa física ou jurídica);
2. Imposto sobre o Valor Acrescentado;
3. Contribuição predial;
4. Imposto sobre ganho de capital;
5. Imposto sobre dividendos (aplica-se a empresas).

Não obstante o fato de que existem muitos impostos aplicáveis à posse de um título, aluguel e venda de propriedade georgiana - nosso escritório de advocacia pode otimizar e planejar a carga tributária de uma forma que o isenta totalmente de todos os tipos de impostos e / ou a minimiza .

O código tributário da Geórgia sugere inúmeras isenções e formas de minimizar a carga tributária e, portanto, de aumentar o ROI.

Uma das maneiras de obter residência é investir na Geórgia. Particularmente, imóveis na Geórgia.

A compra de bens imóveis (exceto terras agrícolas) é uma das bases para obter residência de curta duração na Geórgia (normalmente emitida por um ano) para um indivíduo (sujeito à possibilidade de expansão a cada ano até 12 anos).

Essa autorização de residência de curta duração é emitida para um estrangeiro que, no território da Geórgia, possui um imóvel (exceto terras agrícolas) cujo valor de mercado excede US $ 100.000.

Uma autorização de residência de investimento (que é emitida por até cinco anos) também pode ser emitida para um estrangeiro e seus familiares com base na propriedade de um imóvel no valor de pelo menos US $ 300.000. Após cinco anos na posse de tais bens imóveis, o estrangeiro terá o direito de requerer residência permanente.

Mais sobre os tipos de residência na Geórgia, você pode encontrar em nosso artigo: < https://lta.ge/en/article/georgian-residency-georgian-residence-permit >

Onde investir na Geórgia: variedade de opções

Tbilisi

Tbilisi tem um aeroporto internacional, é a capital da Geórgia, tem muitos shoppings, 1,5 milhão de residentes, clima confortável o ano todo com muito sol, muitas universidades, hospitais modernos e infraestrutura. Normalmente o primeiro destino dos turistas é Tbilisi. Afinal, Tbilisi é o centro turístico da Geórgia. As casas em Tbilisi são a opção de investimento imobiliário mais procurada entre os nossos clientes.

Tbilisi é um destino turístico durante os 365 dias do ano, porém a alta temporada é o verão.

Kakheti

Duas horas dirigindo para o leste de Tbilisi, você está na região de Kakheti. Berço da vinificação. Milhares de hectares de vinhas, centenas de fábricas de vinho / castelos. Cidade do amor - Signagi; local de nascimento do vinho - Vale de Alazani.

Kakheti é destino de turistas 365 dias por ano, mas a alta temporada também é verão.

Gudauri

Duas horas dirigindo ao norte de Tbilisi você está em Gudauri. Gudauri é mais popular por suas pistas de esqui. Atrai centenas de milhares de turistas de todo o mundo apaixonados pelo esqui. Os turistas podem ter trilhas de esqui de alta classe, uma estadia confortável e aconchegante, glintwein de vinho georgiano e tudo isso por preços acessíveis, em comparação com outros lugares semelhantes em países vizinhos.

Gudauri é um destino turístico principalmente durante o inverno.

Bakuriani

Bakuriani é um local turístico georgiano principalmente para os habitantes locais. Os georgianos levam suas famílias para Bakuriani todos os anos. Às vezes, duas vezes por ano. É um lugar perfeito para esquiar e praticar snowboard no inverno. É muito mais barato do que Gudauri, mas suas trilhas de esqui são mais para amadores.

Bakuriani também é atraente durante a primavera e o verão. As coníferas estão florescendo em maio. Esse processo é bom para a saúde, principalmente para bebês. As famílias trazem seus bebês para respirar o ar da montanha Bakuriani por semanas ou até meses.

Portanto, Bakuriani é procurado na primavera, verão e inverno.

Batumi

Batumi é a estância balnear mais procurada da Geórgia. Mais de 2 milhões de pessoas visitaram a pré-pandemia de Batumi.

Muita gente sonha em ter uma casa na praia e o Batumi dá a possibilidade aos investidores de comprarem apartamentos por um preço muito baixo. Os edifícios em Batumi ficam mais altos e baratos. No entanto, a oferta de imóveis em Batumi é muito maior do que a demanda. Além disso, Batumi é mais procurado apenas no verão (maio - setembro). Assim, alguns apartamentos em Batumi nunca foram visitados por um único turista.

Batumi é procurado no verão.

Outros lugares

A Geórgia também tem muitos outros lugares que estão apenas em processo de desenvolvimento / reconstrução. Os custos imobiliários nesses locais são bastante baixos, mas todos eles têm grande potencial: Kutaisi, Zugdidi, Martvili, Gonio, Tskaltubo e muitos outros.

A Geórgia tem toneladas de resorts de saúde (minerais, aéreos, lama e outros) que foram muito bem desenvolvidos durante a era soviética, mas foram destruídos eventualmente devido ao colapso do país. No entanto, como a economia da Geórgia está crescendo - com o tempo, todos esses resorts são reconstruídos e atraem cada vez mais turistas.

Portanto, o interesse separado de investidores em propriedades georgianas aciona hotéis nessas áreas. A Geórgia é um país turístico, mas muitos resorts antigos da Geórgia foram deixados sem atenção. Com o tempo, todos esses recursos são cuidados. No entanto, de momento, os locais mais procurados para gestão hoteleira são duas grandes cidades georgianas: Tbilisi e Batumi.

Facilidade de registro para cidadãos estrangeiros

O Governo da Geórgia tornou o processo de compra de imóveis e registro de propriedade o mais conveniente possível. Você nem mesmo precisa visitar a Geórgia fisicamente. Tudo pode ser feito por procuração devidamente emitida. Mesmo uma cópia do passaporte não é necessária.

Quanto ao tempo - a propriedade pode ser registrada (se paga uma taxa governamental um pouco maior) no mesmo dia em que o contrato de venda devidamente registrado e outra documentação relevante forem apresentados às autoridades.

Fato adicional sobre a Geórgia: ela continua ocupando os 10 primeiros lugares em Doing Business por muitos anos (7º em 2020).

Imóveis primários e secundários na Geórgia

Os imóveis na Geórgia consistem em imóveis primários vendidos diretamente pelo incorporador e pelo mercado secundário (revendedores) que o domina.

Existem muitas empresas de construção e incorporadoras na Geórgia. Alguns deles ganharam confiança, alguns deles arruinaram a vida de centenas de compradores. O mercado secundário também pode criar para você uma oportunidade interessante de investimento / residência agradável, ou deixá-lo sem nenhum benefício. Abaixo, discutimos as duas opções.

Riscos de compra de imóveis na Geórgia que estão em desenvolvimento

Comprar um imóvel de um incorporador geralmente significa que você está comprando um imóvel novo, mas também aquele que ainda não foi construído ou finalizado / concluído.

Por ser uma ótima opção para comprar um apartamento / casa novo, onde ninguém morava antes, você também poderá conseguir um ótimo negócio se comprar os apartamentos a granel.

Além disso, você pode controlar e concordar com antecedência sobre o tipo de reforma que deve ser feito, como e onde os fios / tubos serão localizados. Você pode escolher a cor de ladrilhos que deseja e muitas outras decisões com antecedência, dependendo do seu gosto.

No entanto, tenha em mente o risco - não terminar a construção é uma situação infeliz que pode acontecer em qualquer lugar, incluindo a Geórgia. Esperançosamente, esse tipo de golpe foi conduzido nos velhos tempos, mas na última década é um resultado muito raro e incomum. Existem muitos desenvolvedores de renome atualmente no mercado.

Ao mesmo tempo, os desenvolvedores muitas vezes não cumprem suas outras obrigações: eles quase nunca finalizam a construção e as formalidades a tempo (eles podem atrasar a finalização em 1-2 anos), a qualidade das obras muitas vezes não está de acordo com o que foi acordado (ou não precisamente acordado) entre as partes, eles podem construir um edifício a uma distância muito pequena entre os edifícios.

Formas de minimizar o risco de compra do imóvel que está em desenvolvimento

Para minimizar os riscos relacionados a tais compras, nosso escritório de advocacia faz verificações preliminares / due diligence do próprio incorporador: verificando o histórico do incorporador, ações judiciais, escândalos, estrutura legal, garantias, licenças e outros detalhes. Assim que tivermos o sinal verde - começamos a trabalhar na verificação da clareza do título da propriedade, enquanto revisamos o contrato sugerido pelo desenvolvedor (ou fornecemos a versão do nosso próprio escritório de advocacia). O contrato com seus termos e condições é o principal documento que deve ser cuidadosamente redigido, assinado e registrado.

No entanto, mesmo que tal diligência devida e registro adequado sejam realizados - não há investimento 100% livre de risco em projetos não desenvolvidos. A cobertura final seria segurar a propriedade em tal cenário, porém a oferta desse tipo de seguro no mercado é muito baixa. Portanto, esse investimento ainda pode representar um risco, mas pode ser muito baixo.

Riscos de comprar bens imóveis da Geórgia em um mercado secundário

O mercado secundário de imóveis é um lugar perfeito para oportunidades. Existem muitas pessoas que estão com pressa, vendendo suas propriedades em busca de dinheiro. Nesses casos, pode-se encontrar um bom negócio e comprar o imóvel pelo valor de mercado.

No entanto, o mercado secundário tem suas próprias armadilhas. Abaixo, você pode encontrar problemas comuns que surgem:

• Problemas de propriedade - o título não está limpo;
• O imóvel encontra-se em hipoteca / penhora;
• Obrigações especiais / servidão;
• O objeto pode ter um problema vizinho ou já está ocupado ilegalmente;
• Contas de serviços públicos do proprietário anterior não pagas (+ penalidades);
• O antigo proprietário retirou do apartamento a mobília que devia ficar no apartamento com base nas suas negociações orais;
• A propriedade tem muitos proprietários diferentes.

Formas de minimizar o risco de compra do imóvel no mercado secundário

A fim de minimizar os riscos de compra de indivíduos no mercado secundário, recomendamos que você procure advogados georgianos. Nosso escritório de advocacia faz verificações adequadas quanto à clareza do título da propriedade, o que abrange verificações de hipoteca / apreensão / qualquer outra obrigação e servidão.

Verificamos o vendedor em diferentes registros para ter certeza de que ele não tem nenhuma dívida que possa ser transferida para o novo proprietário. O local deve ser verificado fisicamente e os vizinhos devem ser entrevistados. Além disso, nosso escritório de advocacia solicita e verifica todas as dívidas de contas de serviços públicos e garante que tudo está claro com os fornecedores de serviços públicos.

Como sempre - a parte principal do próprio seguro é devidamente redigida, assinada e registrada no contrato, o que não deve deixar espaço para quaisquer ambigüidades. Nosso escritório de advocacia usa contas de garantia e ações de notário quando necessário para proteger os melhores interesses do comprador.

Pagamento pelo Imóvel

O comprador deverá pagar pelos bens imóveis da Geórgia (como por quaisquer outros bens da Geórgia) em Lari da Geórgia, quando pago localmente. O pagamento local em outra moeda pelo imóvel é ilegal e pode resultar em penalidades. No entanto, você pode transferir o pagamento em outras moedas se fizer isso internacionalmente.

O pagamento em moeda local pode aumentar suas despesas devido a diferenças de câmbio. No entanto, ele será transferido para o vendedor em minutos, o que economiza tempo. Ao mesmo tempo, o pagamento internacional leva pelo menos alguns dias.

Você pode nos abordar para a abertura remota de uma conta em um banco privado da Geórgia para realizar o pagamento do imóvel e / ou manter seus fundos protegidos.

Pagamento de imóveis em criptomoeda

O pagamento em criptomoeda passou a ser uma das novas opções de compra de imóveis.

A transação não será considerada como um pagamento em si, mas como uma troca - troca de bens imóveis na propriedade da criptomoeda.

A vantagem disso é, obviamente, a velocidade de transferência. No entanto, a fim de proteger o comprador de quaisquer ações ilegais por parte do vendedor, o (s) contrato (s) adequado (s) deve (m) ser feito (s) e registrado (s).

Compra de propriedade georgiana por meio de hipoteca

Há uma grande demanda para a aquisição da propriedade georgiana por meio de hipoteca. A causa disso é aumentar o ROI e usar menos dinheiro do investidor. O empréstimo / hipoteca pode ser feito diretamente com o desenvolvedor (às vezes até sem juros) ou com o banco.

No caso da hipoteca ser feita com o banco - normalmente requer 20-30% no pagamento. A porcentagem de juros depende da moeda usada e está na faixa entre 5 e 12 por cento. O estrangeiro também pode solicitar a hipoteca com nuances.

Resumo

Para resumir, há uma variedade de projetos / locais para investimento na Geórgia - dependendo da preferência do investidor.

Sazonalidade, finalidade do local (turístico / recreativo / residencial) e orçamento têm a mesma importância.

Alguém pode residir em Tbilisi, dirigir 2 horas ao norte para neve e esquiar, ir de trem 5 horas ao oeste para nadar no mar, voar 30 minutos para visitar Svaneti - um conto de fadas nas montanhas, ou ficar selvagem com Tusheti no norte. Tudo possível dentro do território da Geórgia.

No entanto, como você deve ter notado no artigo, há questões jurídicas e tributárias que precisam de tributação adequada, estruturação jurídica e devida diligência. Nosso escritório de advocacia tem o prazer de atendê-lo com relação a qualquer projeto de investimento que você possa ter na Geórgia. Podemos estar envolvidos em todas as fases de investimento na Geórgia:

• corretagem de bens imóveis;
• due diligence da propriedade, desenvolvedor, vendedor;
• estruturação e planejamento tributário;
• preparação de acordo prévio;
• preparação do contrato principal;
• preparação e registro adequados (incluindo registro remoto) da documentação necessária para a compra;
• suporte jurídico, tributário e contábil contínuo.

Para a lista completa de nossos serviços, você pode visitar o seguinte link .

AVISO LEGAL: Este não é um conselho legal, fiscal ou de investimento. Nossa opinião não é vinculativa para quaisquer tribunais ou autoridades fiscais. Qualquer tipo de investimento envolve riscos.