Как безопасно инвестировать в Грузию через недвижимость (Тбилиси / Батуми)
Грузия - одна из самых привлекательных постсоветских стран, где иностранцы покупают недвижимость: земельные участки, частные дома / виллы, квартиры, коммерческие помещения, таунхаусы.
Инвестиции в Грузию через недвижимость становятся все более популярными со временем у многих наших клиентов.
В основном инвестиции вкладываются в жилые дома Тбилиси, апарт-отели Батуми и отели, расположенные по всей Грузии.
В этой статье мы обсуждаем причины прибыльности таких инвестиций и процедуры, необходимые для покупки недвижимости в Грузии.
Возникает первый вопрос, может ли иностранец вообще покупать недвижимость в Грузии? Ответ - да, иностранец имеет право покупать и владеть недвижимостью в Грузии, но в то же время грузинские сельские (сельскохозяйственные) земли не могут быть куплены лицом, не имеющим грузинского гражданства, и это ограничение применяется даже когда иностранец намеревается владеть такой землей через юридическое лицо. Этот вопрос подробнее обсуждается ниже.
Преимущества покупки недвижимости в Грузии:
Первая причина инвестировать в грузинскую недвижимость: Грузия - туристическая страна
Цены на недвижимость в туристических странах сильно зависят от туристов, и Грузия с ее небольшой численностью населения достигла огромных результатов. В 2018 году (до covid-19) Грузия приняла более 8,5 млн туристов, тогда как население Грузии составляет около 3,7 млн человек.
Таким образом, во время пика в туристическом секторе цены на недвижимость росли. Позже - туристическая экономика Грузии оказала большое влияние из-за ограничений covid-19. В результате для размещения построено много квадратных километров недвижимости, но в первой половине 2021 года Грузию посетили только 700 000 туристов. Это означает, что предложение недвижимости в настоящее время превышает спрос, и это создает новые возможности.
Поскольку в 2021 году туристическая отрасль все еще находится в упадке - спрос на недвижимость низкий. Меньший спрос - большая рыночная сила покупателей. Поэтому сегодняшний рынок недвижимости Грузии создает прекрасную возможность для покупки. Туризм со временем выздоровеет - цены на недвижимость снова вырастут, и, будем надеяться, цифры в следующие годы будут выше, чем статистика 2018 года.
Низкие цены
Средняя стоимость квадратного метра жилой площади в крупных городах, таких как Тбилиси и Батуми, составляет 800 долларов США. Цена колеблется от 500 до 1500 долларов. Цена варьируется в зависимости от местоположения, вида из дома и состояния жилого помещения. Некоторые особые апартаменты / виллы могут стоить до 2 500 долларов США за кв.м. и более.
Средняя цена за кв.м. в Грузии. по жилой недвижимости даже ниже, чем у соседних Армении, Азербайджана и России.
Недвижимость других типов также доступна, но пользуется меньшим спросом, чем жилая недвижимость.
Вторая по важности причина инвестировать в Грузию: инвестиционный климат
Правительство Грузии прилагает все усилия для создания комфортных условий для иностранных инвесторов, упрощения процедур открытия бизнеса и покупки недвижимости, снижения налогов и сборов, а также бремени формальностей при совершении сделок.
Все это повлияло на сверхурочные цены на недвижимость. Поэтому стоимость недвижимости постепенно растет. Однако во время подготовки этой статьи пандемия Covid-19 по-прежнему оказывает огромное влияние на туристическую отрасль, которая имеет решающее значение для экономики Грузии. Поэтому цены на аренду недвижимости падают из-за Covid-19.
Грузинские апартаменты сдаются в краткосрочную аренду туристам и долгосрочную аренду местным жителям.
Краткосрочная аренда приносила своим владельцам колоссальную прибыль от вложений в 10-15%. Сегодня на рынке аренды такого количества нет из-за нехватки туристов, но это не повлияло на долгосрочную аренду. Тем не менее, мы уверены, что в ближайшем будущем туристы вернутся, а это значит, что цены и рентабельность инвестиций резко вырастут.
Вы можете платить небольшие налоги на недвижимость, купленную в Грузии.
Что касается недвижимости в Грузии, вы должны учитывать следующие налоги, которые могут применяться:
- Подоходный налог (личный или корпоративный);
- Налог на добавленную стоимость;
- Налог на имущество;
- Налог на прирост капитала;
- Налог на дивиденды (применяется для корпораций).
Несмотря на то, что существует множество налогов, применимых к владению, сдаче в аренду и продаже недвижимости в Грузии, наша юридическая фирма может оптимизировать и спланировать налоговую нагрузку таким образом, чтобы либо полностью освободить вас от всех видов налогов, либо минимизировать ее. .
Налоговый кодекс Грузии предлагает многочисленные льготы и способы минимизировать налоговую нагрузку и, следовательно, повысить рентабельность инвестиций.
Один из способов получить ВНЖ - инвестировать в Грузию. В частности, недвижимость в Грузии.
Покупка недвижимости (кроме сельскохозяйственных земель) является одной из основ для получения краткосрочного проживания в Грузии (обычно выдается на один год) для физического лица (с возможностью ежегодного расширения до 12 лет).
Такой краткосрочный вид на жительство выдается иностранцу, который на территории Грузии владеет недвижимостью (кроме сельскохозяйственных земель), рыночная стоимость которой превышает 100 000 долларов США.
Инвестиционный вид на жительство (который выдается на срок до пяти лет) также может быть выдан иностранцу и членам его семьи на основании права собственности на недвижимость стоимостью не менее 300 000 долларов США. После пяти лет владения такой недвижимостью иностранец будет иметь право ходатайствовать о предоставлении вида на жительство.
Подробнее о типах проживания в Грузии вы можете найти в нашей статье.
Куда инвестировать в Грузии: множество вариантов
Тбилиси
В Тбилиси есть международный аэропорт, это столица Грузии, в нем много торговых центров, 1,5 миллиона жителей, комфортная погода круглый год, много солнца, много университетов, современные больницы и инфраструктура. Обычно первое место назначения туристов - Тбилиси. Ведь Тбилиси - туристический центр Грузии. Дома в Тбилиси - самый востребованный вариант инвестиций в недвижимость среди наших клиентов.
Тбилиси - это направление для туристов 365 дней в году, но самый высокий сезон - лето.
Кахетия
В двух часах езды на восток от Тбилиси вы находитесь в районе Кахетии. Колыбель виноделия. Тысячи гектаров виноградников, сотни винных заводов / замков. Город любви - Сигнаги; место рождения вина - Алазанская долина.
Кахетия - это направление для туристов 365 дней в году, но самый высокий сезон - это еще и лето.
Гудаури
В двух часах езды на север от Тбилиси вы в Гудаури. Гудаури наиболее популярен своими лыжными трассами. Он привлекает сотни тысяч туристов со всего мира, влюбленных в катание на лыжах. Туристы могут получить высококлассные лыжные трассы, комфортное и уютное пребывание, глинтвейн из грузинского вина и все это по доступным ценам по сравнению с другими аналогичными местами в соседних странах.
Гудаури - это направление для туристов в основном зимой.
Бакуриани
Бакуриани - это грузинское туристическое место, в основном для местных жителей. Грузины ежегодно привозят свои семьи в Бакуриани. Иногда два раза в год. Это идеальное место для катания на лыжах и сноуборде зимой. Он намного доступнее Гудаури, но трассы здесь больше для любителей.
Бакуриани также привлекателен весной и летом. Цветут хвойные растения в мае. Этот процесс полезен для здоровья, особенно для младенцев. Семьи приносят своих детей подышать горным воздухом Бакуриани неделями или даже месяцами.
Поэтому Бакуриани востребован весной, летом и зимой.
Батуми
Батуми - самый востребованный пляжный курорт Грузии. До пандемии Батуми посетило более 2 миллионов человек.
Многие мечтают о доме на берегу моря, и Батуми дает возможность инвесторам покупать квартиры по очень низкой цене. Дома в Батуми становятся все выше и дешевле. Однако предложение недвижимости в Батуми намного превышает спрос. Также Батуми пользуется спросом в основном только летом (май - сентябрь). Таким образом, некоторые квартиры в Батуми ни разу не посетили ни один турист.
Летом Батуми пользуется спросом.
Другие места
В Грузии также есть много других мест, которые находятся только в процессе развития / реконструкции. Стоимость недвижимости в этих местах довольно низкая, но все они имеют большой потенциал: Кутаиси, Зугдиди, Мартвили, Гонио, Цхалтубо и многие другие.
В Грузии есть множество курортов (минеральных, воздушных, грязевых и других), которые были очень хорошо развиты в советское время, но в конечном итоге были разрушены из-за распада страны. Однако по мере роста экономики Грузии - со временем все эти курорты реконструируются и привлекают все больше и больше туристов.
Поэтому отдельный интерес инвесторов к грузинской недвижимости провоцирует отели в этих районах. Грузия - туристическая страна, но многие старые курорты Грузии остаются без внимания. Со временем обо всех этих курортах позаботятся. Однако на данный момент наиболее востребованными местами для гостиничного менеджмента являются два крупных грузинских города: Тбилиси и Батуми.
Легкость регистрации для иностранных граждан
Правительство Грузии сделало процесс покупки недвижимости и оформления права собственности максимально удобным. Вам даже не нужно ехать в Грузию физически. Все это можно сделать по правильно оформленной доверенности. Даже копия паспорта не требуется.
Что касается сроков - недвижимость может быть зарегистрирована (если уплачена немного увеличенная государственная пошлина) в тот же день, когда надлежащим образом оформленный договор купли-продажи и другая соответствующая документация будет предоставлена властям.
Дополнительный факт о Грузии: она уже много лет занимает топ-10 мест в рейтинге Doing Business (7-е место в 2020 году).
Первичная и вторичная недвижимость в Грузии
Грузинская недвижимость состоит из первичной недвижимости, которая продается напрямую застройщиком, и вторичного рынка (перепродавцы), который доминирует.
В Грузии много строительных компаний и девелоперов. Некоторые из них завоевали доверие, некоторые испортили жизнь сотням покупателей. Вторичный рынок также может либо создать для вас интересную возможность для инвестиций / красивого места жительства, либо вообще лишить вас выгоды. Ниже мы обсудим оба варианта.
Риски покупки недвижимости в Грузии, находящейся в стадии строительства
Покупка недвижимости у застройщика чаще всего означает, что вы покупаете совершенно новую недвижимость, но также и ту, которая еще не была построена или завершена / завершена.
Являясь отличным вариантом для покупки новой квартиры / дома, где раньше никто не жил, вы также можете получить отличную сделку, если купите квартиры оптом.
Кроме того, вы можете заранее проконтролировать и согласовать, какой вид ремонта нужно делать, как и где будут располагаться провода / трубы. Вы можете выбрать, какой цвет плитки вам нужен, и заранее принять множество других решений в зависимости от ваших вкусов.
Однако помните о риске - незавершение строительства - досадная ситуация, которая может произойти где угодно, в том числе и в Грузии. Будем надеяться, что такого рода мошенничества проводились в былые времена, но в последнее десятилетие это очень редкий и необычный результат. Сейчас на рынке много уважаемых разработчиков.
При этом застройщики часто не выполняют другие обязательства: практически никогда не завершают строительство и формальности в срок (могут задерживать завершение на 1-2 года), качество работ часто не соответствует согласованному. (или нет точной договоренности) между сторонами, они могут построить здание на очень небольшом расстоянии между зданиями.
Способы минимизировать риск покупки недвижимости, которая находится в стадии строительства
Чтобы минимизировать риски, связанные с такими покупками, наша юридическая компания проводит предварительные проверки / due diligence самого застройщика: проверяет историю застройщика, судебные процессы, скандалы, юридическую структуру, гарантии, лицензии и другие детали. Как только у нас есть зеленый свет - мы начинаем работать над проверкой четкости права собственности на недвижимость, одновременно рассматривая договор, предложенный застройщиком (или мы предоставляем его собственную версию нашей юридической фирмы). Контракт с его условиями является основным документом, который необходимо тщательно составить, подписать и зарегистрировать.
Однако даже при проведении такой проверки и надлежащей регистрации - 100% безрисковых инвестиций в неосвоенные проекты. Окончательным покрытием будет страхование имущества от такого сценария, однако предложение такого страхования на рынке очень невелико. Следовательно, такие вложения могут нести риск, но он может быть очень низким.
Риски покупки недвижимости в Грузии на вторичном рынке
Вторичный рынок недвижимости - идеальное место для возможностей. Есть много людей, которые в спешке продают свое имущество в поисках денег. В таких случаях можно найти выгодную сделку и купить недвижимость по рыночной стоимости.
Однако на вторичном рынке есть свои подводные камни. Ниже вы можете найти часто возникающие проблемы:
- Проблемы с собственностью;
- Имущество находится в ипотеке / наложении ареста;
- Особые обязательства / сервитут;
- Возможно, у объекта проблемы с соседом или он уже незаконно занят;
- Не оплачены коммунальные услуги предыдущего владельца (+ пеня);
- Предыдущий хозяин вывез из квартиры ту мебель, которая должна была остаться в квартире по Вашим устным переговорам;
- У собственности много разных владельцев.
Способы минимизировать риск покупки недвижимости на вторичном рынке
Чтобы минимизировать риски покупки у физических лиц на вторичном рынке, советуем обратиться к грузинским юристам. Наша юридическая фирма надлежащим образом проверяет правовое основание на собственность, включая оформлена ли ипотека, осуществлен ли арест, либо есть ли любые другие обязательства и сервитут.
Мы проверяем продавца в разных реестрах, чтобы убедиться, что у него нет долгов, которые могут быть переданы новому владельцу. Место необходимо физически проверить, и следует опросить соседей. Также наша юридическая фирма запрашивает и проверяет все долги по счетам за коммунальные услуги и следит за тем, чтобы все было прозрачно с поставщиками коммунальных услуг.
Как всегда - основная часть надлежащего страхования сделки - это правильно составленный, подписанный и зарегистрированный договор, который не должен оставлять места для каких-либо двусмысленностей. Наша юридическая фирма использует счета условного депонирования и нотариальные действия, когда это необходимо, чтобы защитить интересы покупателя.
Оплата недвижимости
Покупатель оплачивает грузинскую недвижимость (как и любые другие грузинские товары) в грузинских лари при оплате локально. Местная оплата недвижимости в другой валюте является незаконной и может повлечь за собой штрафные санкции. Однако вы можете переводить платеж в другой валюте, если вы делаете это международно.
Оплата в местной валюте может увеличить ваши расходы из-за разницы в обмене валюты. Однако оплата осуществится в считанные минуты, что сэкономит время. При этом международный платеж занимает не менее нескольких дней.
Вы можете обратиться к нам для удаленного открытия счета в частном грузинском банке для проведения оплаты за недвижимость и / или хранения ваших средств в безопасном месте.
Оплата недвижимости криптовалютой
Оплата криптовалютой стала одним из новых вариантов покупки недвижимости.
Сама транзакция будет рассматриваться не как платеж, а как бартер - обмен недвижимости на владение криптовалютой.
Плюс конечно в скорости передачи. Однако, чтобы защитить покупателя от любых незаконных действий со стороны продавца, должны быть составлены и зарегистрированы соответствующие контракты.
Покупка недвижимости в Грузии по ипотеке
Большой спрос на приобретение недвижимости в Грузии через ипотеку. Причина в том, чтобы увеличить рентабельность инвестиций и уменьшить использование денег инвестора. Ссуду / ипотеку можно оформить напрямую у застройщика (иногда даже без процентов) или в банке.
Если ипотека оформляется в банке - обычно требуется 20-30% первоначального взноса. Процентная ставка зависит от используемой валюты и находится в диапазоне от 5 до 12 процентов. Иностранец также может оформить ипотеку (но есть нюансы).
Заключение
Подводя итог, можно сказать, что в Грузии есть множество проектов / мест для инвестиций - в зависимости от предпочтений инвестора.
Сезонность, предназначение места (туризм / отдых / проживание) и бюджет имеют значение.
Можно проживать в Тбилиси, ехать 2 часа на север, чтобы покататься на снегу и лыжах, отправиться на поезде в 5 часов на запад, чтобы искупаться в море, полететь 30 минут, чтобы посетить Сванетию - сказку в горах, или развлечься в Тушети на севере. Все возможно на территории Грузии.
Однако, как вы могли заметить из статьи, существуют юридические и налоговые вопросы, требующие надлежащего налогового, юридического структурирования и комплексной проверки. Наша юридическая фирма рада помочь вам с любым инвестиционным проектом, который может быть у вас в Грузии. Мы можем участвовать на всех этапах инвестирования в Грузию:
- брокерство недвижимости;
- юридическая проверка объекта недвижимости, застройщика, продавца;
- налоговое структурирование и планирование;
- подготовка предварительного договора;
- подготовка основного договора;
- правильная подготовка и оформление (в том числе удаленная регистрация) необходимой документации для покупки;
- постоянное юридическое, налоговое и бухгалтерское сопровождение.
Чтобы ознакомиться с полным списком наших услуг, перейдите по следующей ссылке.
ОТКАЗ ОТ ОТВЕТСТВЕННОСТИ: это не юридический, налоговый или инвестиционный совет. Наше мнение не является обязательным для судебных или налоговых органов. Любое вложение связано с риском.
