كيف تستثمر بأمان في جورجيا من خلال العقارات

كيف تستثمر بأمان في جورجيا من خلال العقارات (تبليسي / باتومي)

تعد جورجيا واحدة من أكثر دول ما بعد الاتحاد السوفيتي جاذبية حيث يشتري الأجانب العقارات: قطع الأراضي والمنازل / الفيلات الخاصة والشقق والمساحات التجارية والمنازل.

أصبح الاستثمار في جورجيا من خلال العقارات أكثر شيوعًا بمرور الوقت ، مع الكثير من عملائنا.

بشكل أساسي ، يتم إجراء الاستثمارات في منازل تبليسي وفنادق باتومي المستقلة والفنادق الموجودة في جميع أنحاء جورجيا.

في هذا المقال نناقش أسباب ربحية هذا الاستثمار والإجراءات اللازمة لشراء عقار في جورجيا.

السؤال الأول الذي يطرح نفسه هو ، هل يمكن للأجنبي حتى شراء عقارات في جورجيا؟ الجواب نعم ، للأجنبي الحق في شراء وامتلاك عقارات في جورجيا ، ولكن في نفس الوقت ، لا يمكن شراء الأراضي الريفية الجورجية (الزراعية) من قبل الشخص الذي لا يحمل الجنسية الجورجية وهذا القيد ينطبق حتى عندما ينوي أجنبي امتلاك هذه الأرض من خلال كيان قانوني. ستجد هذه المسألة نوقشت بالتفصيل أدناه.

مزايا شراء العقارات في جورجيا:

السبب الأول للاستثمار في العقارات الجورجية: جورجيا بلد سياحي

تعتمد أسعار العقارات في الدول السياحية اعتمادًا كبيرًا على السياح ، وقد وصلت جورجيا بسبب قلة عدد سكانها إلى نتائج هائلة. في عام 2018 (قبل كوفيد -19) استضافت جورجيا أكثر من 8.5 مليون سائح ، عندما كان عدد سكان جورجيا حوالي 3.7 مليون نسمة.

وهكذا ، خلال ذروة الأعداد في قطاع السياحة - كانت أسعار العقارات في ازدهار. في وقت لاحق - كان للاقتصاد السياحي الجورجي تأثير كبير بسبب قيود covid-19. ونتيجة لذلك ، تم بناء العديد من الأمتار المربعة من العقارات للاستضافة ، ولكن فقط 700000 سائح زاروا جورجيا في النصف الأول من عام 2021. وهذا يعني أن المعروض من العقارات يفوق الطلب حاليًا وهذا يخلق فرصة.

كما هو الحال في عام 2021 ، لا تزال الصناعة السياحية منخفضة - الطلب على العقارات منخفض. انخفاض الطلب - قدرة تفاوضية أعلى للمشترين. لذلك ، يخلق سوق العقارات الجورجي اليوم فرصة مثالية للشراء. ستتعافى السياحة في نهاية المطاف بمرور الوقت - سترتفع أسعار العقارات مرة أخرى ونأمل أن تكون الأرقام في السنوات المقبلة أعلى من إحصائيات 2018.

أسعار منخفضة

يبلغ متوسط تكلفة المتر المربع من مساحة المعيشة في المدن الكبرى مثل تبليسي وباتومي 800 دولار أمريكي. السعر يتراوح بين 500 و 1500 دولار أمريكي. يختلف السعر حسب الموقع والمنظر من العقار وحالة مساحة المعيشة. قد تصل تكلفة بعض الشقق / الفلل الخاصة إلى 2500 دولار أمريكي لكل متر مربع. و اكثر.

متوسط سعر المتر المربع في جورجيا. بالنسبة للعقارات السكنية أقل من مثيله في أرمينيا وأذربيجان وروسيا المجاورة.

كما أن أنواع العقارات الأخرى ميسورة التكلفة ، ولكنها أقل طلبًا من العقارات السكنية.

ثاني أهم سبب للاستثمار في جورجيا: مناخ الاستثمار

تبذل الحكومة الجورجية قصارى جهدها لتهيئة ظروف مريحة للمستثمرين الأجانب ، وتبسيط إجراءات بدء الأعمال التجارية وشراء العقارات ، وتخفيض الضرائب والرسوم ، فضلاً عن عبء الإجراءات الشكلية في المعاملات.

كل هذا أثر على أسعار العقارات الإضافي. لذلك ، فإن تكلفة العقارات تنمو تدريجياً. ومع ذلك ، أثناء إعداد هذا المقال ، لا يزال لوباء Covid-19 تأثير كبير على صناعة السياحة وهو أمر بالغ الأهمية للاقتصاد الجورجي. لذلك ، فإن أسعار تأجير العقارات في انخفاض بسبب Covid-19.

يتم تأجير الشقق الجورجية للإيجارات قصيرة الأجل للسياح والإيجارات طويلة الأجل للسكان المحليين.

كانت الإيجارات قصيرة الأجل تحقق عائدًا هائلاً بنسبة 10-15 ٪ على الاستثمارات لأصحابها. اليوم سوق الإيجارات لا يحتوي على هذا الرقم بسبب نقص السياح ، ولكن الإيجارات طويلة الأجل لم تتأثر بذلك. ومع ذلك ، نحن على يقين من أن السائحين سيعودون في المستقبل القريب ، مما يعني أن الأسعار وعائد الاستثمار سيزيدان بشكل كبير.

قد تدفع ضرائب قليلة على العقارات المشتراة في جورجيا

بالنسبة للعقارات في جورجيا ، عليك مراعاة الضرائب التالية التي قد تكون قابلة للتطبيق:

1. ضريبة الدخل (الشخصية أو الشركات) ؛
2. ضريبة القيمة المضافة؛
3. ضريبة الأملاك؛
4. ضريبة على مكاسب رأس المال ؛
5. ضريبة الأرباح (تنطبق على الشركات).

على الرغم من حقيقة أن هناك العديد من الضرائب المطبقة على ملكية وتأجير وبيع الممتلكات الجورجية - يمكن لمكتب المحاماة الخاص بنا تحسين العبء الضريبي والتخطيط له بطريقة إما تعفيك تمامًا من جميع أنواع الضرائب و / أو تقللها .

يقترح قانون الضرائب الجورجي العديد من الإعفاءات والطرق لتقليل العبء الضريبي ، وبالتالي زيادة عائد الاستثمار.

إحدى طرق الحصول على الإقامة هي الاستثمار في جورجيا. على وجه الخصوص ، العقارات في جورجيا.

يعد شراء العقارات (باستثناء الأراضي الزراعية) أحد أسس الحصول على الإقامة الجورجية قصيرة الأجل (تصدر عادةً لمدة عام واحد) للفرد (تخضع لإمكانية التوسع كل عام حتى 12 عامًا).

يتم إصدار تصريح الإقامة قصير الأجل هذا للأجنبي الذي يمتلك ، على أراضي جورجيا ، عقارًا (باستثناء الأراضي الزراعية) تتجاوز قيمته السوقية 100000 دولار أمريكي.

يمكن أيضًا إصدار تصريح إقامة استثمارية (يتم إصداره لمدة تصل إلى خمس سنوات) للأجنبي وأفراد أسرته على أساس ملكية العقار بقيمة لا تقل عن 300،000 دولار أمريكي. بعد خمس سنوات من حيازة هذه العقارات ، يحق للأجنبي طلب الإقامة الدائمة.

المزيد حول أنواع الإقامة الجورجية التي قد تجدها في مقالتنا: < https://lta.ge/en/article/georgian-residency-georgian-residence-permit >

أين تستثمر في جورجيا: مجموعة متنوعة من الخيارات

تبليسي

يوجد في تبليسي مطار دولي ، وهي عاصمة جورجيا ، ولديها العديد من مراكز التسوق ، وسكان 1.5 مليون نسمة ، وطقس مريح على مدار السنة مع الكثير من الشمس ، والعديد من الجامعات ، والمستشفيات الحديثة والبنية التحتية. عادة الوجهة الأولى للسياح هي تبليسي. بعد كل شيء ، تبليسي هي المركز السياحي لجورجيا. منازل تبليسي هي خيار الاستثمار العقاري الأكثر طلبًا بين عملائنا.

تبليسي هي وجهة للسائحين 365 يومًا في السنة ، ولكن الموسم الأول هو الصيف.

كاخيتي

ساعتين بالسيارة شرقا من تبليسي أنت في منطقة كاخيتي. مهد صناعة النبيذ. آلاف الهكتارات من مزارع الكروم ومئات مصانع النبيذ / السرايا. مدينة الحب - Signagi ؛ محل ولادة الخمر - وادي العزاني.

كاخيتي هي وجهة للسائحين 365 يومًا في السنة ، ولكن الموسم الأول هو الصيف أيضًا.

جودوري

ساعتين بالسيارة شمالاً من تبليسي أنت في جودوري. تشتهر Gudauri بمسارات التزلج. يجذب مئات الآلاف من السياح من جميع أنحاء العالم الذين يحبون التزلج. يمكن للسياح الحصول على مسارات تزلج من الدرجة الأولى وإقامة مريحة ودافئة ، والتألق من النبيذ الجورجي وكل ذلك بأسعار معقولة ، مقارنة بالأماكن الأخرى المماثلة في البلدان المجاورة ..

Gudauri هي وجهة للسياح في الغالب خلال فصل الشتاء.

باكورياني

باكورياني مكان سياحي جورجي في الغالب للسكان المحليين. يأخذ الجورجيون عائلاتهم إلى باكورياني كل عام. أحيانًا مرتين في السنة. إنه مكان مثالي للتزلج والتزلج على الجليد في الشتاء. إنها ميسورة التكلفة أكثر بكثير من Gudauri ، لكن مسارات التزلج هي أكثر للهواة.

تعتبر Bakuriani جذابة أيضًا خلال فصلي الربيع والصيف. تزهر الصنوبريات في مايو. هذه العملية مفيدة للصحة ، خاصة للرضع. تحضر العائلات أطفالها لاستنشاق هواء جبل باكورياني لأسابيع أو حتى شهور.

لذلك ، فإن Bakuriani مطلوبة في الربيع والصيف والشتاء.

باتومي

باتومي هو المنتجع الشاطئي الأكثر طلبًا في جورجيا. زار أكثر من مليوني شخص في فترة ما قبل جائحة باتومي.

يحلم الكثير من الناس بامتلاك منزل على الشاطئ وتتيح باتومي للمستثمرين إمكانية شراء شقق بسعر منخفض للغاية. أصبحت المباني في باتومي أعلى وأرخص. ومع ذلك ، فإن المعروض من العقارات في باتومي أعلى بكثير من الطلب. أيضا ، باتومي مطلوبة في الغالب في الصيف فقط (مايو - سبتمبر). وبالتالي ، فإن بعض الشقق في باتوميها لم يسبق أن زارها سائح واحد.

باتومي مطلوبة في الصيف.

اماكن اخرى

يوجد في جورجيا أيضًا العديد من الأماكن الأخرى التي لا تزال في طور التطوير / إعادة الإعمار. تكاليف العقارات في هذه الأماكن منخفضة جدًا ، لكن جميعها تتمتع بإمكانيات كبيرة: كوتايسي ، وزوغديدي ، ومارتفيلي ، وجونيو ، وتسكالتوبو وغيرها الكثير.

يوجد في جورجيا أطنان من المنتجعات الصحية (المعدنية والجوية والطينية وغيرها) التي تم تطويرها جيدًا خلال الحقبة السوفيتية ، ولكنها دمرت في النهاية بسبب انهيار البلاد. ومع ذلك ، مع نمو اقتصاد جورجيا - بمرور الوقت ، يتم إعادة بناء كل هذه المنتجعات وجذب المزيد والمزيد من السياح.

لذلك ، يؤدي الاهتمام المنفصل للمستثمرين في العقارات الجورجية إلى تشغيل الفنادق في هذه المناطق. جورجيا بلد سياحي ، لكن العديد من المنتجعات الجورجية القديمة تُركت دون اهتمام. مع مرور الوقت يتم الاهتمام بكل هذه المنتجعات. ومع ذلك ، في الوقت الحالي ، فإن أكثر الأماكن طلبًا لإدارة الفنادق هما مدينتان جورجيتان رئيسيتان: تبليسي وباتومي.

سهولة التسجيل للمواطنين الأجانب

جعلت حكومة جورجيا عملية شراء العقارات وتسجيل الملكية مريحة قدر الإمكان. لا تحتاج حتى إلى زيارة جورجيا جسديًا. يمكن القيام بكل شيء من خلال التوكيل الرسمي الصادر بشكل صحيح. حتى نسخة جواز السفر غير مطلوبة.

بالنسبة للتوقيت - يمكن تسجيل العقار (في حالة دفع رسوم حكومية زيادة طفيفة) في نفس اليوم الذي يتم فيه تقديم اتفاقية البيع المسجلة بشكل صحيح والوثائق الأخرى ذات الصلة إلى السلطات.

حقيقة إضافية عن جورجيا: أنها تحتل المرتبة الأولى في قائمة أفضل 10 أماكن في ممارسة أنشطة الأعمال لسنوات عديدة (المرتبة السابعة في عام 2020).

العقارات الأولية والثانوية في جورجيا

تتكون العقارات الجورجية من العقارات الأولية التي يتم بيعها مباشرة من قبل المطور والسوق الثانوي (البائعون) الذي يهيمن عليه.

هناك العديد من شركات المقاولات والمطورين في جورجيا. اكتسب بعضهم الثقة ، ودمر بعضهم حياة مئات المشترين. قد يوفر لك السوق الثانوي أيضًا فرصة مثيرة للاستثمار / مكان إقامة جميل ، أو يتركك بدون أي فائدة على الإطلاق. أدناه نناقش كلا الخيارين.

مخاطر شراء العقارات الجورجية التي هي قيد التطوير

غالبًا ما يعني شراء العقارات من أحد المطورين أنك تشتري عقارًا جديدًا ، ولكن أيضًا العقار الذي لم يتم بناؤه أو الانتهاء منه / استكماله بعد.

كونه خيارًا رائعًا لشراء شقة / منزل جديد تمامًا ، حيث لم يكن أحد يعيش من قبل ، فقد تحصل أيضًا على صفقة رائعة إذا اشتريت الشقق بكميات كبيرة.

بالإضافة إلى ذلك ، يمكنك التحكم والاتفاق مسبقًا على نوع التجديد الذي يجب القيام به ، وكيف وأين سيتم تحديد موقع الأسلاك / الأنابيب. يمكنك اختيار لون البلاط الذي تريده واتخاذ العديد من القرارات الأخرى مسبقًا حسب ذوقك.

ومع ذلك ، ضع في اعتبارك المخاطر - عدم الانتهاء من البناء هو وضع مؤسف قد يحدث في أي مكان ، بما في ذلك جورجيا. نأمل أن يتم إجراء هذا النوع من عمليات الاحتيال في الأيام الخوالي ، ولكن في العقد الماضي كانت نتيجة نادرة جدًا وغير عادية. يوجد حاليًا العديد من المطورين ذوي السمعة الطيبة في السوق.

في الوقت نفسه ، غالبًا ما لا يفي المطورون بالتزاماتهم الأخرى: لا يكادون يكملون البناء والشكليات في الوقت المحدد (قد يتأخرون في الانتهاء من 1-2 سنوات) ، وغالبًا ما تفشل جودة الأعمال في الامتثال لما تم الاتفاق عليه (أو لم يتم الاتفاق عليه بدقة) بين الطرفين ، قد يبنون مبنى على مسافة صغيرة جدًا بين المباني.

طرق تقليل مخاطر شراء العقارات قيد التطوير

من أجل تقليل المخاطر المتعلقة بمثل هذه المشتريات ، يقوم مكتبنا القانوني بإجراء فحوصات أولية / العناية الواجبة للمطور نفسه: التحقق من تاريخ المطور ، والدعاوى القضائية ، والفضائح ، والهيكل القانوني ، والضمانات ، والتراخيص والتفاصيل الأخرى. بمجرد حصولنا على الضوء الأخضر - نبدأ العمل على التحقق من وضوح ملكية العقار ، أثناء مراجعة العقد الذي اقترحه المطور (أو نقدم نسخة مكتب المحاماة الخاصة بنا منه). العقد مع شروطه وأحكامه هو الوثيقة الأساسية التي يجب صياغتها وتوقيعها وتسجيلها بعناية.

ومع ذلك ، حتى إذا تم إجراء هذه العناية الواجبة والتسجيل المناسب - فلا يوجد استثمار خالٍ من المخاطر بنسبة 100٪ في المشاريع غير المطورة. ستكون التغطية النهائية هي التأمين على الممتلكات من مثل هذا السيناريو ، ولكن توفير مثل هذا التأمين في السوق منخفض للغاية. لذلك ، قد لا يزال هذا الاستثمار ينطوي على مخاطر ولكنه قد يكون منخفضًا للغاية.

مخاطر شراء العقارات الجورجية في السوق الثانوية

يعد السوق الثانوي للعقار مكانًا مثاليًا للفرص. هناك العديد من الأفراد الذين في عجلة من أمرهم ، يبيعون ممتلكاتهم - يبحثون عن المال. في مثل هذه الحالات قد يجد المرء الكثير ويشتري العقارات بأقل من قيمتها السوقية.

ومع ذلك ، فإن السوق الثانوية لها عيوبها الخاصة. أدناه قد تجد المشاكل الشائعة التي تنشأ:

• مشاكل الملكية - الملكية ليست نظيفة ؛
• العقار قيد الرهن / الحجز ؛
• الالتزامات / حقوق الارتفاق الخاصة؛
• قد يكون الكائن به مشكلة جاره أو أنه مشغول بالفعل بشكل غير قانوني ؛
• لم يتم دفع فواتير المرافق للمالك السابق (+ غرامات) ؛
• قام المالك السابق بإخراج الأثاث من الشقة بناءً على مفاوضاتك الشفوية ؛
• الملكية لها العديد من الملاك المختلفين.

طرق تقليل مخاطر شراء العقارات في السوق الثانوية

من أجل تقليل مخاطر الشراء من الأفراد في السوق الثانوية ، ننصحك بالتواصل مع المحامين الجورجيين. يقوم مكتب المحاماة التابع لنا بإجراء فحوصات مناسبة على وضوح الملكية على الممتلكات ، والتي تغطي الشيكات على الرهن العقاري / الحجز / أي التزام آخر وحقوق الارتفاق.

نتحقق من البائع في سجلات مختلفة للتأكد من أنه ليس لديه أي دين يمكن تحويله إلى المالك الجديد. يجب فحص الموقع ماديًا ، ويجب مقابلة الجيران. كما تطلب شركة المحاماة لدينا وتتحقق من جميع ديون فواتير الخدمات وتتأكد من أن كل شيء واضح مع مزودي الخدمات.

كما هو الحال دائمًا - يتم صياغة الجزء الرئيسي من التأمين المناسب وتوقيعه وتسجيله بشكل صحيح ، والذي يجب ألا يترك مساحة لأي غموض. تستخدم شركة المحاماة لدينا حسابات الضمان وإجراءات كاتب العدل عند الحاجة من أجل حماية مصالح المشتري الفضلى.

دفع ثمن العقار

يجب على المشتري دفع ثمن العقارات الجورجية (مثل أي سلع جورجية أخرى) باللاري الجورجي ، عند الدفع محليًا. الدفع المحلي بعملة أخرى للعقار غير قانوني وقد يؤدي إلى فرض عقوبات. ومع ذلك ، يمكنك تحويل المدفوعات بعملات أخرى إذا قمت بذلك دوليًا.

قد يؤدي الدفع بالعملة المحلية إلى زيادة نفقاتك بسبب الاختلافات في صرف العملات. ومع ذلك ، سيتم نقلها إلى البائع في غضون دقائق ، مما يوفر الوقت. في الوقت نفسه ، يستغرق الدفع الدولي يومين على الأقل.

يمكنك الاتصال بنا لفتح حساب مصرفي خاص في جورجيا عن بُعد لإجراء الدفع للعقار و / أو الاحتفاظ بأموالك في الملاذ الآمن.

الدفع مقابل العقارات بالعملة المشفرة

أصبح الدفع بالعملات المشفرة أحد الخيارات الجديدة لشراء العقارات.

لن يتم اعتبار المعاملة على أنها دفعة بحد ذاتها ، ولكن كمقايضة - تبادل للعقارات على ملكية العملة المشفرة.

ميزة ذلك بالطبع هي سرعة النقل. ومع ذلك ، من أجل حماية المشتري من أي إجراءات غير قانونية من جانب البائع ، يجب تنفيذ العقد (العقود) المناسب وتسجيله.

شراء الممتلكات الجورجية عن طريق الرهن العقاري

هناك طلب كبير على حيازة الممتلكات الجورجية عن طريق الرهن العقاري. والسبب في ذلك هو زيادة عائد الاستثمار واستخدام أقل لأموال المستثمر. يمكن أن يتم القرض / الرهن العقاري مع المطور مباشرة (في بعض الأحيان بدون فوائد) أو مع البنك.

في حال تم الرهن مع البنك - عادة ما يتطلب 20-30٪ دفعة أولى. تعتمد نسبة الفائدة على العملة المستخدمة وتتراوح بين 5 و 12 بالمائة. يمكن للأجنبي أيضا التقدم بطلب للحصول على الرهن العقاري مع الفروق الدقيقة.

ملخص

باختصار ، هناك مجموعة متنوعة من المشاريع / الأماكن للاستثمار في جورجيا - اعتمادًا على ما يفضله المستثمر.

الموسمية والغرض من المكان (السياحة / الترفيه / الإقامة) والميزانية كلها لها نفس الأهمية.

قد يقيم المرء في تبليسي ، أو يقود سيارته لمدة ساعتين شمالًا للتزلج على الجليد ، أو الذهاب في القطار لمدة 5 ساعات غربًا للسباحة في البحر ، أو الطيران لمدة 30 دقيقة لزيارة سفانيتي - قصة خيالية في الجبال ، أو الانطلاق في البرية مع توشيتي في الشمال. كل ذلك ممكن داخل أراضي جورجيا.

ومع ذلك ، كما لاحظت من المقالة - هناك مسائل قانونية وضريبية تحتاج إلى ضرائب مناسبة ، وهيكل قانوني وعناية الواجبة. يسعد مكتب المحاماة الخاص بنا بخدمتك فيما يتعلق بأي مشروع استثماري قد يكون لديك في جورجيا. قد نشارك في جميع مراحل الاستثمار في جورجيا:

• السمسرة العقارية
• العناية الواجبة بالممتلكات والمطور والبائع ؛
• هيكلة الضرائب والتخطيط ؛
• إعداد اتفاق مسبق ؛
• إعداد الاتفاق الرئيسي ؛
• الإعداد والتسجيل المناسبين (بما في ذلك التسجيل عن بعد) للمستندات المطلوبة للشراء ؛
• الدعم القانوني والضريبي والمحاسبي المستمر.

للحصول على القائمة الكاملة لخدماتنا ، يمكنك زيارة الرابط التالي.

إخلاء المسؤولية: هذه ليست نصيحة قانونية أو ضريبية أو استثمارية. رأينا ليس ملزمًا لأي محكمة أو سلطات ضريبية. أي نوع من الاستثمار يحمل مخاطر.