Comment investir en toute sécurité en Géorgie grâce à l'immobilier (Tbilissi / Batoumi)
La Géorgie est l'un des pays post-soviétiques les plus attractifs où les étrangers achètent des biens immobiliers : terrains, maisons/villas privées, appartements, espaces commerciaux, maisons de ville.
Investir en Géorgie à travers l'immobilier devient de plus en plus populaire au fil du temps, auprès de beaucoup de nos clients.
Principalement, des investissements sont réalisés dans des maisons à Tbilissi, des appart-hôtels à Batoumi et des hôtels situés dans toute la Géorgie.
Dans cet article, nous discutons des raisons de la rentabilité d'un tel investissement et des procédures nécessaires pour acheter une propriété en Géorgie.
La première question qui se pose est la suivante : un étranger peut-il même acheter un bien immobilier en Géorgie ? la réponse est oui, un étranger a le droit d'acheter et de posséder des biens immobiliers en Géorgie, mais en même temps, les terres rurales (agricoles) géorgiennes ne peuvent pas être achetées par la personne qui n'a pas la citoyenneté géorgienne et cette restriction s'applique même lorsqu'un étranger a l'intention de posséder un tel terrain par l'intermédiaire d'une personne morale. Vous trouverez ce problème discuté en détail ci-dessous.
Avantages d'acheter un bien immobilier en Géorgie :
Première raison d'investir dans l'immobilier géorgien : la Géorgie est un pays touristique
Les prix de l'immobilier dans les pays touristiques dépendent fortement des touristes et la Géorgie pour sa petite population a atteint des résultats énormes. En 2018 (avant covid-19), la Géorgie accueillait plus de 8,5 millions de touristes, alors que la population de la Géorgie est d'environ 3,7 millions de personnes.
Ainsi, lors des pics d'activité dans le secteur du tourisme, les prix de l'immobilier étaient en plein essor. Plus tard - L'économie touristique géorgienne a eu un impact majeur en raison des restrictions de covid-19. En conséquence, de nombreux kilomètres carrés de biens immobiliers ont été construits pour l'hébergement, mais seuls 700 000 touristes ont visité la Géorgie au cours du premier semestre 2021. Cela signifie que l'offre de biens immobiliers dépasse actuellement la demande et cela crée une opportunité.
Comme en 2021, l'industrie touristique est toujours en baisse - la demande immobilière est faible. Demande plus faible - pouvoir de négociation plus élevé pour les acheteurs. Par conséquent, le marché immobilier géorgien d'aujourd'hui crée une opportunité parfaite pour acheter. Le tourisme finira par se redresser avec le temps - les prix de l'immobilier augmenteront à nouveau et j'espère que les chiffres des prochaines années seront supérieurs aux statistiques de 2018.
Bas prix
Le coût moyen d'un mètre carré de surface habitable, dans les grandes villes comme Tbilissi et Batoumi, s'élève à 800 USD. Le prix varie entre 500 et 1 500 USD. Le prix varie en fonction de l'emplacement, de la vue depuis la propriété et de l'état de l'espace de vie. Certains appartements / villas spéciaux peuvent coûter jusqu'à 2 500 USD par m². et plus.
Le prix moyen de la Géorgie par m². pour l'immobilier résidentiel est encore inférieur à celui des voisins arméniens, azerbaïdjanais et russes.
L'immobilier d'autres types est également abordable, mais est moins demandé que les propriétés résidentielles.
Deuxième raison la plus importante pour investir en Géorgie : le climat d'investissement
Le gouvernement géorgien met tout en œuvre pour créer des conditions confortables pour les investisseurs étrangers, en simplifiant les procédures de création d'entreprise et d'achat de biens immobiliers, en réduisant les impôts et les taxes, ainsi que le fardeau des formalités dans les transactions.
Tous ces éléments ont influencé les prix des heures supplémentaires de l'immobilier. Par conséquent, le coût de l'immobilier augmente progressivement. Cependant, lors de la préparation de cet article, la pandémie de Covid-19 a toujours un impact énorme sur l'industrie du tourisme qui est cruciale pour l'économie géorgienne. Par conséquent, les prix des biens locatifs sont en baisse à cause du Covid-19.
Les appartements géorgiens sont loués pour des locations à court terme pour les touristes et des locations à long terme pour les locaux.
Les locations à court terme généraient un retour sur investissement énorme de 10 à 15 % pour leurs propriétaires. Aujourd'hui, le marché de la location n'a pas ce nombre en raison du manque de touristes, mais les locations à long terme n'ont pas été impactées. Néanmoins, nous sommes convaincus que dans un proche avenir, les touristes seront de retour, ce qui signifie que les prix et le retour sur investissement augmenteront considérablement.
Vous pouvez payer peu d'impôts sur les biens immobiliers achetés en Géorgie
Pour l'immobilier en Géorgie, vous devez tenir compte des taxes suivantes qui peuvent être applicables :
- Impôt sur le revenu (personnel ou corporatif);
- Taxe sur la valeur ajoutée;
- Taxe de propriété;
- Impôt sur la plus-value ;
- Impôt sur les dividendes (s'applique aux sociétés).
Nonobstant le fait qu'il existe de nombreuses taxes applicables sur la détention d'un titre, la location et la vente d'une propriété géorgienne - notre cabinet d'avocats peut optimiser et planifier la charge fiscale d'une manière qui vous exonère entièrement de toutes sortes d'impôts et / ou la minimise .
Le code fiscal géorgien propose de nombreuses exonérations et moyens de minimiser la charge fiscale, et donc d'augmenter le retour sur investissement.
L'un des moyens d'obtenir la résidence est d'investir en Géorgie. En particulier, l'immobilier en Géorgie.
L'achat de biens immobiliers (hors terres agricoles) est l'une des bases pour obtenir une résidence de courte durée géorgienne (normalement délivrée pour un an) pour un particulier (sous réserve de la possibilité d'étendre chaque année jusqu'à 12 ans).
Ce permis de séjour de courte durée est délivré à un étranger qui, sur le territoire de la Géorgie, possède un bien immobilier (à l'exception des terres agricoles) dont la valeur marchande dépasse 100 000 USD.
Un permis de séjour pour investissement (qui est délivré pour une durée maximale de cinq ans) peut également être délivré à un étranger et aux membres de sa famille sur la base d'un bien immobilier d'une valeur d'au moins 300 000 USD. Après cinq ans de détention de tels biens immobiliers, l'étranger aura le droit de demander la résidence permanente.
Vous trouverez plus d'informations sur les types de résidence géorgiennes dans notre article : < https://lta.ge/en/article/georgian-residency-georgian-residence-permit >
Où investir en Géorgie : Variété de choix
Tbilissi
Tbilissi a un aéroport international, c'est la capitale de la Géorgie, elle compte de nombreux centres commerciaux, 1,5 million d'habitants, un climat agréable toute l'année avec beaucoup de soleil, de nombreuses universités, des hôpitaux et des infrastructures modernes. Normalement, la première destination des touristes est Tbilissi. Après tout, Tbilissi est le centre touristique de la Géorgie. Les maisons de Tbilissi sont l'option d'investissement immobilier la plus demandée entre nos clients.
Tbilissi est une destination touristique 365 jours par an, mais la haute saison est l'été.
Kakhétie
A deux heures de route à l'est de Tbilissi, vous êtes dans la région de Kakheti. Berceau de la vinification. Des milliers d'hectares de vignes, des centaines d'usines viticoles/châteaux. Ville d'amour - Signagi; lieu de naissance du vin - Vallée d'Alazani.
Kakheti est une destination touristique 365 jours par an, mais la haute saison est également l'été.
Gudauri
A deux heures de route au nord de Tbilissi, vous êtes à Gudauri. Gudauri est le plus populaire pour ses pistes de ski. Elle attire des centaines de milliers de touristes du monde entier amoureux du ski. Les touristes peuvent avoir des pistes de ski de grande classe, un séjour confortable et chaleureux, des reflets de vin géorgien et tout cela à des prix abordables, par rapport à d'autres endroits similaires dans les pays voisins.
Gudauri est une destination touristique principalement en hiver.
Bakouriani
Bakuriani est un lieu touristique géorgien principalement pour les habitants. Les Géorgiens emmènent leurs familles à Bakuriani chaque année. Parfois deux fois par an. C'est un endroit parfait pour le ski et le snowboard en hiver. C'est beaucoup plus abordable que Gudauri, mais ses pistes de ski sont plus réservées aux amateurs.
Bakuriani est également attrayant au printemps et en été. Les conifères fleurissent en mai. Ce processus est bon pour la santé, en particulier pour les nourrissons. Les familles amènent leurs bébés pour respirer l'air des montagnes Bakuriani pendant des semaines, voire des mois.
Par conséquent, Bakuriani est en demande au printemps, en été et en hiver.
Batoumi
Batoumi est la station balnéaire la plus demandée de Géorgie. Plus de 2 millions de personnes ont visité Batoumi avant la pandémie.
Beaucoup de gens rêvent d'avoir une maison sur la plage et Batoumi donne la possibilité aux investisseurs d'acheter des appartements à très bas prix. Les bâtiments à Batoumi deviennent plus hauts et moins chers. Cependant, l'offre de biens immobiliers à Batoumi est bien supérieure à la demande. De plus, Batoumi est en demande principalement en été (mai - septembre). Ainsi, certains appartements de Batoumi n'ont même jamais été visités par un seul touriste.
Batoumi est en demande en été.
D'autres lieux
La Géorgie a aussi beaucoup d'autres endroits qui sont juste en train de se développer/reconstruire. Les coûts immobiliers dans ces endroits sont assez bas, mais tous ont un grand potentiel : Kutaisi, Zugdidi, Martvili, Gonio, Tskaltubo et bien d'autres.
La Géorgie possède des tonnes de stations thermales (minérales, aériennes, de boue et autres) qui ont été très bien développées à l'époque soviétique, mais ont finalement été détruites en raison de l'effondrement du pays. Cependant, à mesure que l'économie de la Géorgie se développe - au fil du temps, toutes ces stations balnéaires sont reconstruites et attirent de plus en plus de touristes.
Par conséquent, l'intérêt séparé des investisseurs dans la propriété géorgienne déclenche des hôtels dans ces zones. La Géorgie est un pays touristique, mais de nombreuses anciennes stations balnéaires géorgiennes sont laissées sans attention. Au fil du temps, toutes ces stations sont prises en charge. Cependant, pour le moment, les lieux les plus demandés pour la gestion hôtelière sont deux grandes villes géorgiennes : Tbilissi et Batoumi.
Facilité d'inscription pour les citoyens étrangers
Le gouvernement de Géorgie a rendu le processus d'achat de biens immobiliers et d'enregistrement de propriété aussi pratique que possible. Vous n'avez même pas besoin de visiter la Géorgie physiquement. Tout peut être fait par la procuration dûment émise. Même une copie du passeport n'est pas requise.
En ce qui concerne le calendrier - la propriété peut être enregistrée (si elle est payée des frais gouvernementaux légèrement plus élevés) le même jour où le contrat de vente correctement enregistré et d'autres documents pertinents sont soumis aux autorités.
Fait supplémentaire à propos de la Géorgie : elle continue d'occuper les 10 premières places du Doing Business pendant de nombreuses années (7e en 2020).
Immobilier primaire et secondaire en Géorgie
L'immobilier géorgien se compose de l'immobilier primaire qui est vendu directement par le promoteur et du marché secondaire (revendeurs) qui domine.
Il existe de nombreuses entreprises de construction et développeurs en Géorgie. Certains d'entre eux ont gagné la confiance, d'autres ont ruiné la vie de centaines d'acheteurs. Le marché secondaire peut également soit créer pour vous une opportunité intéressante d'investissement / un joli lieu de résidence, soit vous laisser sans aucun avantage. Ci-dessous, nous discutons des deux options.
Risques liés à l'achat d'un bien immobilier géorgien en cours de développement
Acheter un bien immobilier à un promoteur signifie le plus souvent que vous achetez un bien neuf, mais aussi, celui qui n'a pas encore été construit ou finalisé/achevé.
Étant une excellente option pour acheter un appartement / une maison flambant neuf, où personne ne vivait auparavant, vous pourriez également obtenir une bonne affaire si vous achetez les appartements en gros.
De plus, vous pouvez contrôler et convenir à l'avance du type de rénovation à effectuer, de la manière et de l'emplacement des fils / tuyaux. Vous pouvez choisir la couleur des carreaux que vous souhaitez et prendre de nombreuses autres décisions à l'avance en fonction de vos goûts.
Cependant, gardez à l'esprit le risque - ne pas terminer la construction est une situation malheureuse qui peut se produire n'importe où, y compris en Géorgie. Espérons que ce genre d'escroqueries ait été mené autrefois, mais au cours de la dernière décennie, il s'agit d'un résultat très rare et inhabituel. Il existe actuellement de nombreux développeurs réputés sur le marché.
Dans le même temps, les développeurs ne remplissent souvent pas leurs autres obligations : ils ne finalisent presque jamais la construction et les formalités à temps (ils peuvent retarder la finalisation de 1 à 2 ans), la qualité des travaux n'est souvent pas conforme à ce qui a été convenu (ou pas précisément convenu) entre les parties, elles pourraient construire un immeuble à très peu de distance entre les immeubles.
Moyens pour minimiser le risque d'achat de la propriété en cours de développement
Afin de minimiser les risques liés à de tels achats, notre cabinet d'avocats effectue des vérifications préliminaires / due diligence du développeur lui-même : vérification de l'historique du développeur, des poursuites, des scandales, de la structure juridique, des garanties, des licences et d'autres détails. Une fois que nous avons le feu vert, nous commençons à vérifier la clarté du titre de propriété, tout en examinant le contrat suggéré par le développeur (ou nous en fournissons la propre version de notre cabinet d'avocats). Le contrat avec ses termes et conditions est le document principal qui doit être soigneusement rédigé, signé et enregistré.
Cependant, même si une telle diligence raisonnable et un enregistrement approprié sont effectués, il n'y a pas d'investissement 100% sans risque dans des projets non développés. La couverture finale serait d'assurer la propriété d'un tel scénario, cependant l'offre d'une telle assurance sur le marché est très faible. Par conséquent, un tel investissement peut toujours comporter un risque, mais il peut être très faible.
Risques liés à l'achat d'un bien immobilier géorgien sur un marché secondaire
Le marché secondaire de l'immobilier est un endroit parfait pour les opportunités. De nombreuses personnes sont pressées de vendre leur domaine - à la recherche d'argent liquide. Dans de tels cas, on pourrait trouver une bonne affaire et acheter le bien immobilier en dessous de sa valeur marchande.
Cependant, le marché secondaire a ses propres pièges. Vous trouverez ci-dessous les problèmes courants qui surviennent :
- Problèmes de propriété - le titre n'est pas propre ;
- La propriété est en hypothèque/saisie;
- Obligations spéciales / servitude ;
- L'objet peut avoir un problème de voisinage ou il est déjà occupé illégalement ;
- Les factures de services publics du propriétaire précédent n'ont pas été payées (+ pénalités);
- Le propriétaire précédent a retiré de l'appartement les meubles qui devaient rester dans l'appartement sur la base de vos négociations orales ;
- La propriété a de nombreux propriétaires différents.
Moyens pour minimiser le risque d'achat de la propriété sur le marché secondaire
Afin de minimiser les risques d'achat auprès des particuliers sur le marché secondaire, nous vous conseillons de vous rapprocher des avocats géorgiens. Notre cabinet d'avocats effectue des vérifications appropriées de la clarté du titre de propriété, ce qui couvre les vérifications des hypothèques / saisies / toute autre obligation et servitude.
Nous vérifions le vendeur dans différents registres afin de nous assurer qu'il n'a aucune dette pouvant être transférée au nouveau propriétaire. L'emplacement doit être physiquement vérifié et les voisins doivent être interrogés. De plus, notre cabinet d'avocats demande et vérifie toutes les dettes de factures de services publics et s'assure que tout est clair avec les fournisseurs de services publics.
Comme toujours - la partie principale de l'assurance appropriée est un contrat correctement rédigé, signé et enregistré, ce qui ne doit laisser place à aucune ambiguïté. Notre cabinet d'avocats utilise des comptes séquestres et des actions de notaire lorsque cela est nécessaire afin de protéger les meilleurs intérêts de l'acheteur.
Paiement pour l'immobilier
L'acheteur doit payer pour l'immobilier géorgien (comme pour tout autre bien géorgien) en lari géorgien, lorsqu'il est payé sur place. Le paiement local dans une autre devise pour l'immobilier est illégal et peut entraîner des pénalités. Cependant, vous pouvez transférer le paiement dans d'autres devises si vous le faites à l'international.
Le paiement en devise locale peut augmenter vos dépenses en raison des différences de change. Cependant, il sera transféré au vendeur en quelques minutes, ce qui fait gagner du temps. Dans le même temps, le paiement international prend au moins quelques jours.
Vous pouvez nous contacter pour l'ouverture à distance d'un compte bancaire privé géorgien afin d'effectuer le paiement de l'immobilier et/ou de mettre vos fonds en sécurité.
Paiement de l'immobilier en crypto-monnaie
Le paiement en crypto-monnaie est devenu l'une des nouvelles options pour l'achat d'un bien immobilier.
La transaction ne sera pas considérée comme un paiement en soi, mais comme un troc - un échange de biens immobiliers contre la propriété de la crypto-monnaie.
L'avantage de celui-ci est bien sûr la vitesse de transfert. Cependant, afin de protéger l'acheteur de toute action illégale de la part du vendeur, un ou des contrats appropriés doivent être conclus et enregistrés.
Achat d'une propriété géorgienne par hypothèque
Il y a une forte demande pour l'acquisition de la propriété géorgienne par hypothèque. La cause en est d'augmenter le retour sur investissement et d'utiliser moins d'argent de l'investisseur. Le prêt/hypothèque peut se faire directement auprès du promoteur (parfois même sans intérêt) ou auprès de la banque.
Dans le cas où l'hypothèque est contractée auprès de la banque, elle nécessite normalement un acompte de 20 à 30 %. Le pourcentage d'intérêt dépend de la devise utilisée et se situe entre 5 et 12 %. L'étranger peut également demander l'hypothèque avec des nuances.
Sommaire
Pour résumer, il existe une variété de projets / lieux d'investissement en Géorgie - selon la préférence de l'investisseur.
La saisonnalité, la destination du lieu (touristique/récréative/résidentielle) et le budget ont tous la même importance.
On peut résider à Tbilissi, conduire 2 heures au nord pour la neige et le ski, prendre le train 5 heures à l'ouest pour nager dans la mer, voler 30 minutes pour visiter Svaneti - un conte de fées dans les montagnes, ou se déchaîner avec Touchétie dans le nord. Tout est possible sur le territoire de la Géorgie.
Cependant, comme vous l'avez peut-être remarqué dans l'article, il existe des problèmes juridiques et fiscaux nécessitant une fiscalité appropriée, une structuration juridique et une diligence raisonnable. Notre cabinet d'avocats est heureux de vous servir pour tout projet d'investissement que vous pourriez avoir en Géorgie. Nous pouvons être impliqués à toutes les étapes de l'investissement en Géorgie :
- courtage de biens immobiliers;
- diligence raisonnable de la propriété, du promoteur, du vendeur ;
- structuration et planification fiscale;
- préparation de l'accord préalable;
- préparation de l'accord principal;
- préparation et enregistrement appropriés (y compris l'enregistrement à distance) de la documentation requise pour l'achat ;
- un accompagnement juridique, fiscal et comptable permanent.
Pour la liste complète de nos services, vous pouvez visiter le lien suivant.
AVIS DE NON-RESPONSABILITÉ : Il ne s'agit pas d'un conseil juridique, fiscal ou d'investissement. Notre avis ne lie aucun tribunal ni aucune autorité fiscale. Tout type d'investissement comporte des risques.
