Come investire in sicurezza in Georgia attraverso il settore immobiliare (Tbilisi / Batumi)
La Georgia è uno dei paesi post-sovietici più attraenti in cui gli stranieri acquistano immobili: terreni, case/ville private, appartamenti, spazi commerciali, villette a schiera.
Investire in Georgia attraverso il settore immobiliare sta diventando sempre più popolare nel tempo, con molti dei nostri clienti.
Principalmente, si stanno facendo investimenti nelle case di Tbilisi, negli apart-hotel di Batumi e negli hotel situati in tutta la Georgia.
In questo articolo discutiamo le ragioni della redditività di tale investimento e le procedure necessarie per acquistare una proprietà in Georgia.
La prima domanda che sorge è: uno straniero può anche acquistare un immobile in Georgia? la risposta è sì, uno straniero ha il diritto di acquistare e possedere beni immobili in Georgia, ma allo stesso tempo, i terreni rurali (agricoli) georgiani non possono essere acquistati dalla persona che non ha la cittadinanza georgiana e questa restrizione si applica anche quando uno straniero intende possedere tali terreni attraverso una persona giuridica. Troverai questo problema discusso in dettaglio di seguito.
Vantaggi dell'acquisto di immobili in Georgia:
Primo motivo per investire nel settore immobiliare georgiano: la Georgia è un paese turistico
I prezzi degli immobili nei paesi turistici dipendono fortemente dai turisti e la Georgia per la sua piccola popolazione ha raggiunto risultati enormi. Nel 2018 (prima del covid-19) la Georgia ha ospitato più di 8,5 milioni di turisti, quando la popolazione della Georgia è di circa 3,7 milioni di persone.
Pertanto, durante i picchi di numero nel settore del turismo, i prezzi degli immobili erano in forte espansione. Più tardi - L'economia turistica georgiana ha avuto un impatto importante a causa delle restrizioni del covid-19. Di conseguenza ci sono molti chilometri quadrati di immobili costruiti per ospitare, ma solo 700.000 turisti hanno visitato la Georgia nella prima metà del 2021. Ciò significa che l'offerta degli immobili attualmente supera la domanda e questo crea un'opportunità.
Poiché nel 2021 l'industria turistica è ancora in calo, la domanda di immobili è bassa. Minore domanda - maggiore potere contrattuale per gli acquirenti. Pertanto, il mercato immobiliare georgiano di oggi crea un'opportunità perfetta per acquistare. Il turismo alla fine si riprenderà nel tempo: i prezzi degli immobili saliranno di nuovo e si spera che i numeri nei prossimi anni saranno superiori alle statistiche del 2018.
Prezzi bassi
Il costo medio di un metro quadrato di spazio abitativo, nelle grandi città come Tbilisi e Batumi ammonta a 800 dollari. Il prezzo varia tra 500 e 1.500 USD. Il prezzo varia a seconda della posizione, della vista dalla proprietà e delle condizioni dello spazio abitativo. Alcuni appartamenti/ville speciali possono costare fino a 2.500 USD per mq. e altro ancora.
Il prezzo medio della Georgia al mq. per gli immobili residenziali è persino inferiore a quello delle vicine Armenia, Azerbaigian e Russia.
Anche gli immobili di altro tipo sono abbordabili, ma sono meno richiesti degli immobili residenziali.
Secondo motivo più importante per investire in Georgia: il clima degli investimenti
Il governo georgiano sta compiendo ogni sforzo per creare condizioni confortevoli per gli investitori stranieri, semplificando le procedure per l'avvio di un'impresa e l'acquisto di immobili, riducendo tasse e dazi, nonché l'onere delle formalità nelle transazioni.
Tutti questi hanno influenzato i prezzi degli straordinari degli immobili. Pertanto, il costo degli immobili cresce gradualmente. Tuttavia, durante la preparazione di questo articolo, la pandemia di Covid-19 ha ancora un enorme impatto sull'industria del turismo, cruciale per l'economia georgiana. Pertanto, i prezzi degli immobili in affitto sono in calo a causa del Covid-19.
Gli appartamenti georgiani vengono affittati per affitti a breve termine per i turisti e per affitti a lungo termine per i locali.
Gli affitti a breve termine stavano facendo un enorme ritorno sugli investimenti del 10-15% per i loro proprietari. Oggi il mercato degli affitti non ha quel numero a causa della mancanza di turisti, ma gli affitti a lungo termine non ne hanno risentito. Tuttavia, siamo sicuri che nel prossimo futuro i turisti torneranno, il che significa che i prezzi e il ROI aumenteranno notevolmente.
Potresti pagare poche tasse sugli immobili acquistati in Georgia
Per gli immobili in Georgia devi considerare le seguenti tasse che potrebbero essere applicabili:
- Imposta sul reddito (personale o aziendale);
- IVA;
- Imposta patrimoniale;
- Imposta sulle plusvalenze;
- Imposta sui dividendi (si applica alle società).
Nonostante il fatto che ci siano molte tasse applicabili sul possesso di un titolo, l'affitto e la vendita di proprietà georgiane - il nostro studio legale può ottimizzare e pianificare l'onere fiscale in un modo che ti esonera completamente da tutti i tipi di tasse e/o lo riduci al minimo .
Il codice fiscale georgiano suggerisce numerose esenzioni e modi per ridurre al minimo il carico fiscale e, quindi, aumentare il ROI.
Uno dei modi per ottenere la residenza è investire in Georgia. In particolare, immobiliare in Georgia.
L'acquisto di immobili (esclusi i terreni agricoli) è una delle basi per ottenere la residenza georgiana di breve durata (normalmente rilasciata per un anno) per un individuo (salvo la possibilità di ampliamento ogni anno fino a 12 anni).
Tale permesso di soggiorno di breve durata è rilasciato a uno straniero che, nel territorio della Georgia, possiede un immobile (eccetto i terreni agricoli) il cui valore di mercato supera USD 100.000.
Un permesso di soggiorno per investimento (che viene rilasciato per un massimo di cinque anni) può essere rilasciato anche a uno straniero e ai suoi familiari sulla base della proprietà di una proprietà con un valore di almeno 300.000 USD. Dopo cinque anni di detenzione di tali beni, lo straniero avrà il diritto di richiedere la residenza permanente.
Maggiori informazioni sui tipi di residenza georgiana che puoi trovare nel nostro articolo: < https://lta.ge/en/article/georgian-residency-georgian-residence-permit >
Dove investire in Georgia: varietà di scelte
Tbilisi
Tbilisi ha un aeroporto internazionale, è la capitale della Georgia, ha molti centri commerciali, 1,5 milioni di abitanti, clima confortevole tutto l'anno con tanto sole, molte università, ospedali e infrastrutture moderne. Normalmente la prima meta dei turisti è Tbilisi. Dopotutto, Tbilisi è il centro turistico della Georgia. Le case di Tbilisi sono l'opzione di investimento immobiliare più richiesta tra i nostri clienti.
Tbilisi è meta di turisti 365 giorni all'anno, tuttavia l'alta stagione è l'estate.
Kakheti
A due ore di guida a est da Tbilisi sei nella regione di Kakheti. Culla della vinificazione. Migliaia di ettari di vigneti, centinaia di aziende vinicole/castelli. Città dell'amore - Signagi; luogo di nascita del vino - Valle Alazani.
Kakheti è meta di turisti 365 giorni all'anno, tuttavia l'alta stagione è anche l'estate.
Gudauri
Due ore di guida a nord di Tbilisi sei a Gudauri. Gudauri è più popolare per le sue piste da sci. Attira centinaia di migliaia di turisti da tutto il mondo innamorati dello sci. I turisti possono avere piste da sci di alta classe, un soggiorno confortevole e accogliente, il luccichio del vino georgiano e tutto questo a prezzi convenienti, rispetto ad altri luoghi simili nei paesi vicini.
Gudauri è meta di turisti soprattutto durante l'inverno.
bakuriani
Bakuriani è un luogo turistico georgiano principalmente per la gente del posto. I georgiani portano le loro famiglie a Bakuriani ogni anno. A volte due volte l'anno. È un luogo perfetto per lo sci e lo snowboard in inverno. È molto più economico di Gudauri, ma le sue piste da sci sono più per i dilettanti.
Bakuriani è anche attraente durante la primavera e l'estate. Le conifere fioriscono a maggio. Questo processo fa bene alla salute, specialmente per i bambini. Le famiglie portano i loro bambini a respirare l'aria di montagna Bakuriani per settimane o addirittura mesi.
Pertanto, Bakuriani è molto richiesto in primavera, estate e inverno.
Batumi
Batumi è la località balneare più richiesta in Georgia. Più di 2 milioni di persone hanno visitato Batumi prima della pandemia.
Molte persone sognano di avere una casa sulla spiaggia e Batumi dà la possibilità agli investitori di acquistare appartamenti a un prezzo molto basso. Gli edifici a Batumi diventano più alti e più economici. Tuttavia, l'offerta di immobili a Batumi è di gran lunga superiore alla domanda. Inoltre, Batumi è richiesto principalmente solo in estate (maggio - settembre). Così, alcuni appartamenti a Batumi non sono mai stati nemmeno visitati da un solo turista.
Batumi è molto richiesto in estate.
Altri posti
La Georgia ha anche molti altri luoghi che sono solo in fase di sviluppo/ricostruzione. I costi degli immobili in questi luoghi sono piuttosto bassi, ma tutti hanno un grande potenziale: Kutaisi, Zugdidi, Martvili, Gonio, Tskaltubo e molti altri.
La Georgia ha tonnellate di stazioni termali (minerali, aeree, di fango e altro) che erano molto ben sviluppate durante l'era sovietica, ma alla fine furono distrutte a causa del crollo del paese. Tuttavia, poiché l'economia della Georgia sta crescendo, nel tempo tutte queste località vengono ricostruite e attirano sempre più turisti.
Pertanto, l'interesse separato degli investitori nella proprietà georgiana fa scattare gli hotel in queste aree. La Georgia è un paese turistico, ma molti vecchi resort georgiani sono lasciati senza attenzione. Nel tempo tutti questi resort vengono curati. Tuttavia, per il momento, i posti più richiesti per la gestione alberghiera sono due grandi città georgiane: Tbilisi e Batumi.
Facilità di registrazione per i cittadini stranieri
Il governo della Georgia ha reso il processo di acquisto di beni immobili e registrazione della proprietà il più conveniente possibile. Non hai nemmeno bisogno di visitare la Georgia fisicamente. Tutto può essere fatto dalla procura debitamente rilasciata. Anche una copia del passaporto non è richiesta.
Per quanto riguarda i tempi: la proprietà può essere registrata (se pagata una tassa governativa leggermente aumentata) lo stesso giorno in cui il contratto di vendita correttamente registrato e altra documentazione pertinente viene presentata alle autorità.
Fatto aggiuntivo sulla Georgia: continua a occupare i primi 10 posti in Doing Business per molti anni (7° nel 2020).
Immobili primari e secondari in Georgia
Gli immobili georgiani sono costituiti da immobili primari venduti direttamente dallo sviluppatore e dal mercato secondario (rivenditori) che domina.
Ci sono molte società di costruzioni e sviluppatori in Georgia. Alcuni di loro hanno guadagnato fiducia, altri hanno rovinato la vita a centinaia di acquirenti. Il mercato secondario potrebbe anche creare per te un'interessante opportunità di investimento / bel luogo di residenza o lasciarti senza alcun vantaggio. Di seguito discutiamo entrambe le opzioni.
Rischi dell'acquisto di proprietà immobiliari georgiane in fase di sviluppo
L'acquisto di un immobile da uno sviluppatore molto spesso significa che stai acquistando una proprietà nuova di zecca, ma anche quella che non è stata ancora costruita o finalizzata/completata.
Essendo un'ottima opzione per acquistare un appartamento/casa nuovo di zecca, dove non viveva nessuno prima, potresti anche ottenere un ottimo affare se acquisti gli appartamenti in blocco.
Inoltre puoi controllare e concordare in anticipo che tipo di ristrutturazione dovrebbe essere fatto, come e dove saranno posizionati i cavi / tubi. Puoi scegliere il colore delle piastrelle che desideri e prendere molte altre decisioni in anticipo a seconda dei tuoi gusti.
Tuttavia, tieni presente il rischio: non terminare la costruzione è una situazione sfortunata che può accadere ovunque, inclusa la Georgia. Si spera che questo tipo di truffe siano state condotte ai vecchi tempi, ma nell'ultimo decennio è un risultato molto raro e insolito. Ci sono molti sviluppatori affidabili attualmente sul mercato.
Allo stesso tempo, gli sviluppatori spesso non adempiono ai loro altri obblighi: non portano quasi mai a termine la costruzione e le formalità in tempo (possono ritardare la finalizzazione di 1-2 anni), la qualità delle opere spesso non è conforme a quanto concordato (o non esattamente concordato) tra le parti, potrebbero costruire un edificio a una distanza minima tra gli edifici.
Modi per ridurre al minimo il rischio di acquisto della proprietà in fase di sviluppo
Al fine di ridurre al minimo i rischi relativi a tali acquisti, il nostro studio legale effettua verifiche preliminari/due diligence dello sviluppatore stesso: verifica della storia dello sviluppatore, cause legali, scandali, struttura legale, garanzie, licenze e altri dettagli. Una volta ottenuto il via libera, iniziamo a lavorare sulla verifica della chiarezza del titolo della proprietà, durante la revisione del contratto suggerito dallo sviluppatore (o ne forniamo la versione del nostro studio legale). Il contratto con i suoi termini e condizioni è il documento principale che deve essere accuratamente redatto, firmato e registrato.
Tuttavia, anche se viene condotta tale due diligence e una registrazione adeguata, non vi è alcun investimento privo di rischi al 100% in progetti non sviluppati. La copertura finale sarebbe quella di assicurare la proprietà da tale scenario, tuttavia l'offerta di tale assicurazione sul mercato è molto bassa. Pertanto, tale investimento potrebbe ancora sostenere un rischio, ma potrebbe essere molto basso.
Rischi derivanti dall'acquisto di immobili georgiani su un mercato secondario
Il mercato secondario degli immobili è un luogo perfetto per le opportunità. Ci sono molte persone che vanno di fretta, vendono la loro proprietà e cercano denaro. In questi casi si potrebbe trovare un ottimo affare e acquistare l'immobile al di sotto del suo valore di mercato.
Tuttavia, il mercato secondario ha le sue insidie. Di seguito puoi trovare problemi comuni che si verificano:
- Problemi di proprietà: il titolo non è pulito;
- L'immobile è in ipoteca/sequestro;
- Obblighi speciali / servitù;
- L'oggetto può avere un problema di vicinato o è già occupato abusivamente;
- Non sono state pagate le utenze del precedente proprietario (+ sanzioni);
- Il precedente proprietario ha prelevato dall'appartamento i mobili che dovevano rimanere nell'appartamento in base alle vostre trattative orali;
- La proprietà ha molti proprietari diversi.
Modi per ridurre al minimo il rischio di acquisto della proprietà sul mercato secondario
Al fine di ridurre al minimo i rischi di acquisto dai privati sul mercato secondario vi consigliamo di rivolgervi agli avvocati georgiani. Il nostro studio legale effettua le dovute verifiche di legittimazione all'immobile, che ricoprono controlli su ipoteca/sequestro/ogni altro obbligo e servitù.
Controlliamo il venditore in diversi registri per essere sicuri che non abbia debiti trasferibili al nuovo proprietario. La posizione deve essere controllata fisicamente e i vicini devono essere intervistati. Anche il nostro studio legale richiede e controlla tutti i debiti delle bollette e si assicura che tutto sia chiaro con i fornitori di servizi.
Come sempre, la parte principale della corretta assicurazione è un contratto correttamente redatto, firmato e registrato, che non deve lasciare spazio ad ambiguità. Il nostro studio legale utilizza conti vincolati e azioni notarili quando necessario al fine di proteggere i migliori interessi dell'acquirente.
Pagamento per l'immobile
L'acquirente dovrà pagare per gli immobili georgiani (come per qualsiasi altro bene georgiano) in Georgian Lari, se pagati in loco. Il pagamento locale in altra valuta per l'immobile è illegale e potrebbe comportare sanzioni. Tuttavia, puoi trasferire il pagamento in altre valute se lo effettui a livello internazionale.
Il pagamento in valuta locale potrebbe aumentare le spese a causa delle differenze di cambio valuta. Tuttavia, verrà trasferito al venditore in pochi minuti, risparmiando tempo. Allo stesso tempo, il pagamento internazionale richiede almeno un paio di giorni.
Puoi rivolgerti a noi per l'apertura remota di un conto bancario privato georgiano per effettuare il pagamento per l'immobile e/o avere i tuoi fondi in un porto sicuro.
Pagamento per immobili in criptovaluta
Il pagamento in criptovaluta è diventato una delle nuove opzioni per l'acquisto di immobili.
La transazione non sarà considerata come un pagamento in sé, ma come baratto - scambio di beni immobili sulla proprietà della criptovaluta.
Il vantaggio è ovviamente la velocità di trasferimento. Tuttavia, al fine di proteggere l'acquirente da eventuali azioni illegali da parte del venditore, devono essere stipulati e registrati contratti adeguati.
Acquisto di una proprietà georgiana tramite mutuo
C'è una forte domanda per l'acquisizione della proprietà georgiana tramite mutuo. La causa è aumentare il ROI e utilizzare meno denaro degli investitori. Il prestito/mutuo può essere fatto direttamente con il promotore (a volte anche a tasso zero) o con la banca.
Nel caso in cui l'ipoteca venga stipulata con la banca, normalmente richiede un anticipo del 20-30%. La percentuale di interesse dipende dalla valuta utilizzata ed è compresa tra il 5 e il 12%. Lo straniero può anche richiedere il mutuo con sfumature.
Riepilogo
Per riassumere, ci sono una varietà di progetti/luoghi di investimento in Georgia, a seconda delle preferenze dell'investitore.
Stagionalità, destinazione del luogo (turistico/ricreativo/residenziale) e budget sono tutti della stessa importanza.
Si potrebbe risiedere a Tbilisi, guidare 2 ore a nord per la neve e sciare, andare in treno 5 ore a ovest per nuotare nel mare, volare per 30 minuti per visitare Svaneti - una favola in montagna, o scatenarsi con Tusheti nel nord. Tutto possibile all'interno del territorio della Georgia.
Tuttavia, come avrai notato dall'articolo, ci sono questioni legali e fiscali che richiedono un'adeguata tassazione, struttura legale e due diligence. Il nostro studio legale è lieto di servirti in relazione a qualsiasi progetto di investimento che potresti avere in Georgia. Potremmo essere coinvolti in tutte le fasi dell'investimento in Georgia:
- mediazione di beni immobili;
- due diligence della proprietà, dello sviluppatore, del venditore;
- strutturazione e pianificazione fiscale;
- predisposizione di accordi preventivi;
- preparazione dell'accordo principale;
- adeguata preparazione e registrazione (inclusa la registrazione a distanza) della documentazione richiesta per l'acquisto;
- assistenza legale, fiscale e contabile continuativa.
Per l'elenco completo dei nostri servizi è possibile visitare il seguente link .
DISCLAIMER: Questo non è un consiglio legale, fiscale o di investimento. Il nostro parere non è vincolante per alcun tribunale o autorità fiscale. Qualsiasi tipo di investimento comporta dei rischi.
