不動産を通じてジョージアに安全に投資する方法（トビリシ/バトゥミ）
- ジョージア州は、外国人が不動産を購入する最も魅力的なポストソビエト諸国の1つです。土地区画、民家/別荘、アパート、商業スペース、タウンハウスです。
- 不動産を通じたジョージアへの投資は、時間の経過とともにますます人気が高まっており、多くのクライアントに利用されています。
- 主に、トビリシの住宅、バトゥミのアパートホテル、ジョージア中のホテルに投資が行われています。
- この記事では、そのような投資の収益性の理由とジョージアで不動産を購入するために必要な手順について説明します。
発生する最初の質問は、外国人がジョージアで不動産を購入することさえできるかということです。答えは「はい」です。外国人はジョージア州で不動産を購入して所有する権利を持っていますが、同時に、ジョージア州の市民権を持たない人はジョージア州の農村（農地）の土地を購入することはできません。この制限は外国人が法人を通じてそのような土地を所有しようとする場合。この問題については、以下で詳しく説明します。
ジョージアで不動産を購入する利点：
グルジアの不動産に投資する最初の理由：ジョージアは観光国です
観光国の不動産価格は観光客に大きく依存しており、人口が少ないジョージア州は大きな成果を上げています。 2018年（covid-19以前）、ジョージア州の人口は約3.7百万人で、ジョージア州は8.5百万人以上の観光客を受け入れました。
したがって、観光セクターのピーク数の間、不動産の価格は急上昇していました。後で-グルジアの観光経済は、covid-19の制限のために大きな影響を及ぼしました。その結果、ホスティング用に建てられた不動産の正方形のキロメーターがたくさんありますが、2021年前半にジョージアを訪れた観光客は70万人にすぎません。これは、不動産の供給が現在需要を上回っており、これがチャンスを生み出すことを意味します。
2021年のように、観光産業はまだ落ち込んでいます-不動産への需要は低いです。需要の低下-バイヤーの交渉力の向上。したがって、今日のグルジアの不動産市場は購入する絶好の機会を生み出しています。観光業はやがて回復するでしょう。不動産価格は再び上昇し、来年の数字は2018年の統計よりも高くなることを願っています。
安い価格
トビリシやバトゥミのような大都市での1平方メートルの生活空間の平均費用は800米ドルにのぼります。価格は500〜1,500米ドルの範囲です。価格は、場所、物件からの眺め、居住空間の状態によって異なります。一部の特別なアパートメント/ヴィラは、1平方メートルあたり2,500米ドルもの費用がかかる場合があります。もっと。
ジョージアの平方メートルあたりの平均価格。住宅用不動産は、隣接するアルメニア、アゼルバイジャン、ロシアよりもさらに低くなっています。
他のタイプの不動産も手頃な価格ですが、住宅用不動産よりも需要が少ないです。
ジョージアに投資する2番目に重要な理由：投資環境
グルジア政府は、外国人投資家にとって快適な条件を作り出すためにあらゆる努力をしており、起業と不動産の購入手続きを簡素化し、税金と関税を削減し、取引の手続きの負担を軽減しています。
これらのすべては、時間の経過とともに不動産の価格に影響を与えました。したがって、不動産のコストは徐々に増加します。しかし、この記事の準備中、Covid-19のパンデミックは、グルジア経済にとって重要な観光産業に依然として大きな影響を及ぼします。そのため、Covid-19の影響で賃貸物件の価格が下落しています。
グルジアのアパートは、観光客向けの短期賃貸と地元住民向けの長期賃貸のために貸し出されています。
短期賃貸は、所有者の投資に対してなんと10〜15％の利益を上げていました。今日、観光客が不足しているため、賃貸市場にはその数はありませんが、長期賃貸はそれほど影響を受けていません。それでも、近い将来、観光客が戻ってくることを確信しています。これは、価格とROIが劇的に上昇することを意味します。
あなたはジョージアで購入した不動産に少しの税金を払うかもしれません
ジョージア州の不動産については、適用される可能性のある次の税金を考慮する必要があります。
- 所得税（個人または企業）;
- 付加価値税;
- 固定資産税;
- キャピタルゲインに対する税金;
- 配当税（法人に適用）。
所有権の保持、ジョージア州の不動産の賃貸および売却には多くの税金が適用されるという事実にもかかわらず、私たちの法律事務所は、あらゆる種類の税金を完全に免除する、および/または最小限に抑える方法で、税負担を最適化および計画することができます。
グルジアの税法は、税負担を最小限に抑え、したがってROIを向上させるための多数の免税と方法を提案しています。
居住権を取得する方法の1つは、ジョージア州に投資することです。特に、ジョージアの不動産。
- 不動産（農地を除く）の購入は、個人のグルジアの短期居住地（通常は1年間発行）を取得するための基礎の1つです（毎年最大12年まで拡大する可能性があります）。
- このような短期滞在許可は、ジョージア州の領土で、市場価値が10万米ドルを超える不動産（農地を除く）を所有している外国人に発行されます。
- 投資居住許可（最長5年間発行）は、少なくとも300,000米ドル相当の資産所有権に基づいて、外国人とその家族に発行することもできます。そのような不動産を5年間保有した後、外国人は永住権を要求する権利があります。
あなたが私たちの記事で見つけるかもしれないグルジアの居住タイプについての詳細：< https://lta.ge/en/article/georgian-residency-georgian-residence-permit >
ジョージアに投資する場所：さまざまな選択肢
トビリシ
トビリシには国際空港があり、ジョージア州の州都であり、多くのモール、1,5百万人の居住者、太陽がたくさん降り注ぐ快適な天気、多くの大学、近代的な病院、インフラストラクチャがあります。通常、観光客の最初の目的地はトビリシです。結局のところ、トビリシはジョージアの観光の中心地です。トビリシの住宅は、お客様の間で最も需要の高い不動産投資オプションです。
トビリシは1年365日の観光客の目的地ですが、トップシーズンは夏です。
カヘティ
トビリシから東に車で2時間、カヘティ地方にいます。ワイン造りのゆりかご。数千ヘクタールのブドウ園、数百のワイン工場/シャトー。愛の街-シグナギ;ワインの出生地-アラザニバレー。
カヘティは1年365日の観光客の目的地ですが、トップシーズンも夏です。
グダウリ
トビリシから北へ車で2時間、グダウリにいます。グダウリはスキーコースで最も人気があります。スキーが大好きな世界中から何十万人もの観光客を魅了しています。観光客は、近隣諸国の他の同様の場所と比較して、高級スキートレイル、快適で居心地の良い滞在、グルジアワインからのグリントワインなどを手頃な価格で楽しむことができます。
グダウリは主に冬の間の観光客の目的地です。
バクリアニ
バクリアニは、主に地元の人々のためのグルジアの観光地です。グルジア人は毎年家族をバクリアニに連れて行きます。時々年に2回。冬のスキーやスノーボードに最適な場所です。グダウリよりもはるかに手頃な価格ですが、スキーコースはアマチュア向けです。
バクリアニは春と夏にも魅力的です。針葉樹は5月に咲いています。このプロセスは、特に乳児の健康に良いです。家族は赤ちゃんを連れてバクリアニの山の空気を数週間から数ヶ月間呼吸させます。
したがって、バクリアニは春、夏、冬に需要があります。
バトゥミ
バトゥミはジョージア州で最も需要の高いビーチリゾートです。 200万人以上の人々がパンデミック前のバトゥミを訪れました。
多くの人がビーチに家を建てることを夢見ています。バトゥミは投資家に非常に低価格でアパートを購入する可能性を与えています。バトゥミの建物はより高く、より安くなります。しかし、バトゥミの不動産の供給は需要よりはるかに高いです。また、バトゥミは主に夏（5月〜9月）にのみ需要があります。したがって、バトゥミの一部のアパートには、1人の観光客が訪れたことさえありません。
バトゥミは夏に需要があります。
他の場所
ジョージアには、開発/再建の過程にある他の多くの場所もあります。これらの場所の不動産コストは非常に低いですが、クタイシ、ズグディディ、マルトビリ、ゴニオ、ツカルトゥボなど、すべての場所に大きな可能性があります。
ジョージアには、ソビエト時代に非常によく開発されたが、国の崩壊のために最終的に破壊されたたくさんの健康リゾート（鉱物、空中、泥など）があります。しかし、ジョージア州の経済が成長するにつれて、これらのリゾートはすべて再建され、ますます多くの観光客を魅了しています。
したがって、グルジアの不動産への投資家の個別の関心は、これらの地域のホテルをトリガーします。ジョージアは観光国ですが、多くのジョージアの古いリゾートは注意を払わずに残されています。時間が経つにつれて、これらすべてのリゾートが世話をされます。ただし、現時点でホテル管理の需要が最も高い場所は、グルジアの2つの主要都市、トビリシとバトゥミです。
外国人登録のしやすさ
ジョージア州政府は、不動産の購入と所有権の登録のプロセスを可能な限り便利にしました。物理的にジョージアを訪問する必要さえありません。すべては、適切に発行された成年後見制度によって行うことができます。パスポートのコピーも必要ありません。
タイミングについては、適切に登録された販売契約書やその他の関連文書が当局に提出された同じ日に、物件を登録することができます（政府の手数料が少し高くなった場合）。
ジョージアについての追加の事実：それは何年もの間（2020年に7番目）DoingBusinessでトップ10の場所を取り続けています。
ジョージア州の一次および二次不動産
グルジアの不動産は、開発者が直接販売する一次不動産と、支配的な二次市場（再販業者）で構成されています。
ジョージアには多くの建設会社や開発者がいます。それらのいくつかは信頼を得ました、それらのいくつかは何百人ものバイヤーの生活を台無しにしました。流通市場はまた、あなたに投資の興味深い機会/素敵な居住地を作り出すか、まったく利益をもたらさないかもしれません。以下では、両方のオプションについて説明します。
開発中のグルジアの不動産を購入するリスク
- 開発者から不動産を購入するということは、ほとんどの場合、新しい不動産を購入することを意味しますが、まだ建設または完成/完成していない不動産も購入することを意味します。
- 誰も住んでいなかった真新しいアパート・家を買うのに最適な選択肢なので、アパートをまとめて買うとお得になるかもしれません。
- さらに、どのタイプの改修を行うべきか、ワイヤー/パイプをどこにどのように配置するかを事前に制御して合意することができます。好みに応じて、タイルの色を選択したり、他の多くの決定を事前に行うことができます。
ただし、リスクを念頭に置いてください。建設が完了しないことは、ジョージア州を含むどこでも発生する可能性のある不幸な状況です。うまくいけば、この種の詐欺は昔に行われたが、過去10年間で、それは非常にまれで珍しい結果である。現在市場に出回っている評判の良い開発者はたくさんいます。
同時に、開発者は他の義務を果たさないことがよくあります。彼らは建設と手続きを時間どおりに完了することはほとんどなく（最終化が1〜2年遅れる可能性があります）、作業の品質が合意されたものに準拠していないことがよくあります。当事者間で（または正確に合意されていない場合）、建物間の距離が非常に短い場所に建物を建設する可能性があります。
開発中の物件の購入リスクを最小限に抑える方法
このような購入に関連するリスクを最小限に抑えるために、当社の法律事務所は、開発者自身の予備チェック/デューデリジェンスを行います。開発者の履歴、訴訟、スキャンダル、法的構造、保証、ライセンス、その他の詳細をチェックします。承認が得られたら、開発者が提案した契約を確認しながら、物件のタイトルの明確さの確認に取り組み始めます（または法律事務所独自のバージョンを提供します）。契約条件との契約は、慎重に作成、署名、登録する必要がある主要な文書です。
ただし、そのようなデューデリジェンスと適切な登録が行われたとしても、未開発のプロジェクトに100％リスクのない投資を行うことはできません。最終的な補償範囲は、そのようなシナリオから不動産に保険をかけることですが、市場でのそのような保険の供給は非常に少ないです。したがって、そのような投資は依然としてリスクを負う可能性がありますが、それは非常に低い可能性があります。
流通市場でグルジアの不動産を購入するリスク
不動産の流通市場は機会に最適な場所です。急いで、彼らの財産を売って、現金を求めている多くの個人がいます。そのような場合、人はたくさんを見つけて、その市場価値の下で不動産を買うかもしれません。
ただし、流通市場には独自の落とし穴があります。以下に、発生する一般的な問題を示します。
- 所有権の問題-タイトルがきれいではありません。
- プロパティは、住宅ローン/発作中です。
- 特別な義務/地役権;
- オブジェクトに隣接する問題があるか、すでに不法に占有されている可能性があります。
- 前の所有者の光熱費は支払われていません（+ペナルティ）。
- 前の所有者はあなたの口頭交渉に基づいてアパートにとどまらなければならなかった家具をアパートから取り出しました。
- プロパティには多くの異なる所有者がいます。
流通市場での不動産購入のリスクを最小限に抑える方法
流通市場の個人からの購入のリスクを最小限に抑えるために、ジョージア州の弁護士に相談することをお勧めします。私たちの法律事務所は、住宅ローン/押収/その他の義務や地役権のチェックをカバーする、不動産の所有権の明確さを適切にチェックします。
新しい所有者に譲渡される可能性のある債務がないことを確認するために、さまざまなレジストリの販売者をチェックします。場所は物理的にチェックする必要があり、隣人はインタビューを受ける必要があります。また、私たちの法律事務所は、すべての公益事業の請求書の債務を要求およびチェックし、公益事業者にすべてが明確であることを確認します。
いつものように-適切な保険の主要部分は適切に起草され、署名され、登録された契約であり、曖昧さのためのスペースを残してはなりません。私たちの法律事務所は、購入者の最善の利益を保護するために、必要に応じてエスクロー口座と公証人の行動を使用します。
不動産の支払い
購入者は、現地で支払う場合、グルジアのラリにあるグルジアの不動産（他のグルジアの商品と同様）の代金を支払うものとします。不動産に対する他の通貨での現地支払いは違法であり、罰則が科せられる可能性があります。ただし、国際的に行う場合は、他の通貨での支払いを転送できます。
現地通貨での支払いは、外貨両替の違いにより費用が増える可能性があります。ただし、数分で販売者に転送されるため、時間を節約できます。同時に、国際的な支払いには少なくとも数日かかります。
不動産の支払いを行ったり、安全な港に資金を預けたりするために、グルジアの民間銀行口座をリモートで開設するために私たちに連絡することができます。
暗号通貨での不動産の支払い
- 暗号通貨での支払いは、不動産を購入するための新しいオプションの1つになっています。
- 取引は支払い自体とは見なされませんが、物々交換と見なされます-暗号通貨の所有権に関する不動産の交換。
- もちろん、転送速度の利点もあります。ただし、売り手側からの違法行為から買い手を保護するために、適切な契約を締結し、登録するものとします。
住宅ローンによるグルジアの不動産の購入
住宅ローンによるグルジアの不動産の取得に対する高い需要があります。その原因は、ROIを向上させ、投資家のお金の使用を減らすことです。ローン/住宅ローンは、開発者と直接（場合によっては無利子で）または銀行で行うことができます。
住宅ローンが銀行で行われる場合、通常は20〜30％の頭金が必要です。利息の割合は使用する通貨によって異なり、5〜12％の範囲です。外国人はまた、ニュアンスのある住宅ローンを申請することができます。
概要
要約すると、ジョージアには投資家の好みに応じてさまざまなプロジェクト/投資場所があります。
季節性、場所の目的（観光/レクリエーション/居住）、予算はすべて同じ重要性です。
トビリシに住む、雪とスキーのために北に2時間ドライブする、海で泳ぐために西に5時間電車に乗る、山の中でおとぎ話であるスヴァネティを訪れるために30分飛ぶ、または北のツシェティで野生になるかもしれません。ジョージアの領土内で可能なすべて。
ただし、記事からお気づきかもしれませんが、適切な税金、法的構造、およびデューデリジェンスを必要とする法律および税の問題があります。私たちの法律事務所は、ジョージア州での投資プロジェクトに関して喜んでサービスを提供します。私たちはジョージアへの投資のすべての段階に関与する可能性があります。
- 不動産の仲介;
- プロパティ、開発者、販売者のデューデリジェンス。
- 税の構造化と計画;
- 事前合意の準備;
- 主な合意の準備;
- 購入に必要な書類の適切な準備と登録（リモート登録を含む）。
- 継続的な法律、税務、会計のサポート。
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