Jak bezpiecznie inwestować w Gruzji poprzez nieruchomości

Jak bezpiecznie inwestować w Gruzji poprzez nieruchomości (Tbilisi / Batumi)

Gruzja to jeden z najatrakcyjniejszych krajów postsowieckich, w którym obcokrajowcy kupują nieruchomości: działki, prywatne domy/wille, mieszkania, lokale użytkowe, kamienice.

Inwestowanie w Gruzji za pośrednictwem nieruchomości staje się z czasem coraz bardziej popularne, u wielu naszych klientów.

Inwestuje się głównie w domy w Tbilisi, aparthotele Batumi i hotele zlokalizowane w całej Gruzji.

W tym artykule omawiamy przyczyny opłacalności takiej inwestycji oraz procedury potrzebne do zakupu nieruchomości w Gruzji.

Pojawia się pierwsze pytanie, czy obcokrajowiec może w ogóle kupić nieruchomość w Gruzji? odpowiedź brzmi tak, cudzoziemiec ma prawo kupować i posiadać nieruchomość w Gruzji, ale jednocześnie gruzińskiej ziemi wiejskiej (rolnej) nie może kupić osoba, która nie ma obywatelstwa gruzińskiego i to ograniczenie obowiązuje nawet gdy cudzoziemiec zamierza posiadać taki grunt za pośrednictwem osoby prawnej. Ten problem szczegółowo omówiono poniżej.

Zalety zakupu nieruchomości w Gruzji:

Pierwszy powód do inwestowania w gruzińskie nieruchomości: Gruzja to kraj turystyczny

Ceny nieruchomości w krajach turystycznych są w dużym stopniu uzależnione od turystów, a Gruzja ze względu na małą populację osiągnęła ogromne wyniki. W 2018 roku (przed Covid-19) Gruzja gościła ponad 8,5 mln turystów, podczas gdy populacja Gruzji wynosi około 3,7 mln osób.

Tym samym w szczytowym okresie w turystyce ceny nieruchomości rosły. Później – gruzińska gospodarka turystyczna miała duży wpływ ze względu na ograniczenia związane z Covid-19. W rezultacie powstało wiele kilometrów kwadratowych nieruchomości przeznaczonych do goszczenia, ale tylko 700 000 turystów odwiedziło Gruzję w pierwszej połowie 2021 roku. Oznacza to, że podaż nieruchomości obecnie przewyższa popyt, a to stwarza szansę.

Podobnie jak w 2021 r. branża turystyczna wciąż spada – popyt na nieruchomości jest niski. Niższy popyt - większa siła przetargowa kupujących. Dlatego dzisiejszy gruziński rynek nieruchomości stwarza doskonałą okazję do zakupu. Z czasem turystyka w końcu odbije się na dobre – ceny nieruchomości znów wzrosną i miejmy nadzieję, że liczby w kolejnych latach będą wyższe niż statystyki z 2018 roku.

Niskie ceny

Średni koszt metra kwadratowego powierzchni mieszkalnej w dużych miastach, takich jak Tbilisi czy Batumi, wynosi 800 dolarów. Cena waha się od 500 do 1500 USD. Cena jest zróżnicowana w zależności od lokalizacji, widoku z nieruchomości oraz stanu przestrzeni mieszkalnej. Niektóre specjalne apartamenty / wille mogą kosztować nawet 2500 USD za mkw. i więcej.

Średnia cena Gruzji za mkw. nieruchomości mieszkaniowych jest nawet niższa niż w sąsiedniej Armenii, Azerbejdżanie i Rosji.

Nieruchomości innych typów są również przystępne cenowo, ale są mniej poszukiwane niż nieruchomości mieszkalne.

Drugi najważniejszy powód do inwestowania w Gruzji: klimat inwestycyjny

Rząd gruziński dokłada wszelkich starań, aby stworzyć komfortowe warunki dla inwestorów zagranicznych, upraszczając procedury zakładania działalności gospodarczej i kupowania nieruchomości, obniżając podatki i cła, a także ciężar formalności w transakcjach.

Wszystko to wpłynęło na ceny nieruchomości w godzinach nadliczbowych. Dlatego koszt nieruchomości rośnie stopniowo. Jednak w trakcie przygotowywania tego artykułu pandemia Covid-19 nadal ma ogromny wpływ na branżę turystyczną, która jest kluczowa dla gospodarki Gruzji. Dlatego ceny wynajmu nieruchomości spadają z powodu Covid-19.

Gruzińskie apartamenty wynajmowane są na krótkoterminowy wynajem dla turystów i długoterminowy dla mieszkańców.

Wynajem krótkoterminowy przynosił swoim właścicielom aż 10-15% zwrotu z inwestycji. Dziś rynek wynajmu nie ma tej liczby ze względu na brak turystów, ale wynajem długoterminowy nie został tak dotknięty. Mimo to jesteśmy przekonani, że w niedalekiej przyszłości turyści powrócą, co oznacza, że ceny i ROI drastycznie wzrosną.

Możesz płacić niewielkie podatki od nieruchomości kupionych w Gruzji

W przypadku nieruchomości w Gruzji należy wziąć pod uwagę następujące podatki, które mogą mieć zastosowanie:

1. Podatek dochodowy (osobisty lub korporacyjny);
2. Podatek od wartości dodanej;
3. Podatek własnościowy;
4. Podatek od zysków kapitałowych;
5. Podatek od dywidendy (dotyczy korporacji).

Niezależnie od tego, że istnieje wiele podatków związanych z posiadaniem tytułu, wynajmem i sprzedażą gruzińskiej nieruchomości - nasza kancelaria może zoptymalizować i zaplanować obciążenie podatkowe w taki sposób, aby w pełni zwolnić Cię z wszelkiego rodzaju podatków i/lub je zminimalizować .

Gruziński kodeks podatkowy sugeruje liczne zwolnienia i sposoby minimalizacji obciążeń podatkowych, a co za tym idzie zwiększenia ROI.

Jednym ze sposobów na uzyskanie rezydencji jest inwestowanie w Gruzji. W szczególności nieruchomości w Gruzji.

Zakup nieruchomości (poza gruntami rolnymi) jest jedną z podstaw uzyskania gruzińskiej rezydencji krótkoterminowej (zwykle wydawanej na rok) dla osoby fizycznej (z możliwością corocznej rozbudowy do 12 lat).

Takie krótkoterminowe zezwolenie na pobyt jest wydawane cudzoziemcowi, który na terytorium Gruzji posiada nieruchomość (poza gruntami rolnymi) o wartości rynkowej przekraczającej 100 000 USD.

Zezwolenie na pobyt inwestycyjny (wydawane na okres do 5 lat) może być również wydane cudzoziemcowi i członkom jego rodziny na podstawie prawa własności nieruchomości o wartości co najmniej 300 000 USD. Po pięciu latach posiadania takiej nieruchomości cudzoziemiec będzie miał prawo ubiegać się o stały pobyt.

Więcej o typach gruzińskich rezydentur znajdziesz w naszym artykule: < https://lta.ge/en/article/georgian-residency-georgian-residence-permit >

Gdzie inwestować w Gruzji: Różnorodność wyborów

Tbilisi

Tbilisi ma międzynarodowy port lotniczy, jest stolicą Gruzji, ma wiele centrów handlowych, 1,5 mln mieszkańców, komfortową pogodę przez cały rok z dużą ilością słońca, wiele uniwersytetów, nowoczesne szpitale i infrastrukturę. Zwykle pierwszym celem turystów jest Tbilisi. W końcu Tbilisi jest turystycznym centrum Gruzji. Domy w Tbilisi to najbardziej pożądana opcja inwestycji w nieruchomości wśród naszych klientów.

Tbilisi jest celem turystów przez 365 dni w roku, jednak szczyt sezonu to lato.

Kachetia

Dwie godziny jazdy na wschód od Tbilisi jesteś w regionie Kacheti. Kolebka winiarstwa. Tysiące hektarów winnic, setki fabryk wina / pałaców. Miasto miłości - Signagi; miejsce narodzin wina - Dolina Alazani.

Kachetia jest celem turystów przez 365 dni w roku, jednak szczyt sezonu to także lato.

Gudauri

Dwie godziny jazdy na północ od Tbilisi jesteś w Gudauri. Gudauri jest najbardziej popularne ze względu na trasy narciarskie. Przyciąga setki tysięcy turystów z całego świata zakochanych w narciarstwie. Turyści mogą mieć wysokiej klasy trasy narciarskie, wygodny i przytulny pobyt, błysktwein z gruzińskiego wina i to wszystko w przystępnych cenach, w porównaniu z innymi podobnymi miejscami w sąsiednich krajach.

Gudauri jest celem turystów głównie zimą.

Bakuriani

Bakuriani to gruzińskie miejsce turystyczne głównie dla mieszkańców. Gruzini co roku zabierają swoje rodziny do Bakuriani. Czasami dwa razy w roku. Jest to idealne miejsce na narty i snowboard zimą. Jest znacznie tańszy niż Gudauri, ale to trasy narciarskie bardziej dla amatorów.

Bakuriani jest również atrakcyjne wiosną i latem. Drzewa iglaste kwitną w maju. Ten proces jest dobry dla zdrowia, zwłaszcza dla niemowląt. Rodziny zabierają swoje dzieci do oddychania górskim powietrzem Bakuriani przez tygodnie, a nawet miesiące.

Dlatego Bakuriani jest poszukiwany wiosną, latem i zimą.

Batumi

Batumi jest najbardziej popularnym kurortem plażowym w Gruzji. Ponad 2 miliony osób odwiedziło Batumi przed pandemią.

Wiele osób marzy o domu na plaży, a Batumi daje inwestorom możliwość zakupu mieszkań za bardzo niską cenę. Budynki w Batumi stają się coraz wyższe i tańsze. Jednak podaż nieruchomości w Batumi jest znacznie wyższa niż popyt. Również Batumi jest poszukiwane głównie latem (maj - wrzesień). Tak więc niektóre apartamenty w Batumi nigdy nie były odwiedzane przez jednego turystę.

Batumi jest rozchwytywane latem.

Inne miejsca

Gruzja ma też wiele innych miejsc, które dopiero się rozwijają/odbudowują. Koszty nieruchomości w tych miejscach są dość niskie, ale wszystkie mają duży potencjał: Kutaisi, Zugdidi, Martvili, Gonio, Tskaltubo i wiele innych.

Gruzja ma mnóstwo uzdrowisk (mineralnych, powietrznych, błotnych i innych), które były bardzo dobrze rozwinięte w czasach sowieckich, ale ostatecznie zostały zniszczone w wyniku upadku kraju. Jednak wraz z rozwojem gospodarczym Gruzji - z biegiem czasu wszystkie te kurorty są odbudowywane i przyciągają coraz więcej turystów.

Dlatego odrębne zainteresowanie inwestorów nieruchomościami gruzińskimi powoduje powstawanie hoteli na tych terenach. Gruzja jest krajem turystycznym, ale wiele starych gruzińskich kurortów pozostaje bez uwagi. Z biegiem czasu wszystkie te kurorty są pod opieką. Jednak w tej chwili najbardziej poszukiwanymi miejscami do zarządzania hotelami są dwa duże gruzińskie miasta: Tbilisi i Batumi.

Łatwość rejestracji dla obcokrajowców

Rząd Gruzji uczynił proces zakupu nieruchomości i rejestracji własności tak wygodnym, jak to tylko możliwe. Nie musisz nawet fizycznie odwiedzać Gruzji. Wszystko można zrobić za pomocą odpowiednio wystawionego pełnomocnictwa. Nawet kopia paszportu nie jest wymagana.

Jeśli chodzi o termin - nieruchomość można zarejestrować (jeśli uiszczono nieco wyższą opłatę rządową) tego samego dnia, w którym prawidłowo zarejestrowana umowa sprzedaży i inne odpowiednie dokumenty zostaną złożone urzędom.

Dodatkowy fakt o Gruzji: od wielu lat zajmuje czołowe miejsce w rankingu Doing Business (7 miejsce w 2020 roku).

Nieruchomości pierwotne i wtórne w Gruzji

Nieruchomości gruzińskie składają się z nieruchomości pierwotnych sprzedawanych bezpośrednio przez dewelopera oraz rynku wtórnego (resellerów), który dominuje.

W Gruzji jest wiele firm budowlanych i deweloperów. Niektóre z nich zyskały zaufanie, niektóre zrujnowały życie setkom kupujących. Rynek wtórny może również stworzyć dla Ciebie ciekawą okazję do inwestycji/ładnego miejsca zamieszkania lub pozostawić Cię bez żadnych korzyści. Poniżej omawiamy obie opcje.

Ryzyko zakupu gruzińskich nieruchomości, które są w trakcie rozwoju

Kupując nieruchomość od dewelopera najczęściej kupujesz zupełnie nową nieruchomość, ale także taką, która nie została jeszcze wybudowana lub sfinalizowana / ukończona.

Będąc świetną opcją na zakup zupełnie nowego mieszkania / domu, w którym nikt wcześniej nie mieszkał, możesz również uzyskać świetną ofertę, jeśli kupisz apartamenty hurtowo.

Dodatkowo możesz z góry skontrolować i uzgodnić, jaki rodzaj remontu należy wykonać, jak i gdzie będą znajdować się przewody/rury. Możesz wybrać kolor płytek i podjąć z góry wiele innych decyzji w zależności od upodobań.

Należy jednak pamiętać o ryzyku - nieukończenie budowy to niefortunna sytuacja, która może zdarzyć się wszędzie, w tym w Gruzji. Miejmy nadzieję, że tego rodzaju oszustwa miały miejsce w dawnych czasach, ale w ostatniej dekadzie jest to bardzo rzadki i niezwykły wynik. Obecnie na rynku jest wielu renomowanych deweloperów.

Jednocześnie deweloperzy często nie wywiązują się ze swoich innych zobowiązań: prawie nigdy nie kończą budowy i formalności na czas (mogą spóźnić się z finalizacją o 1-2 lata), często jakość prac nie jest zgodna z ustaleniami (lub nie dokładnie uzgodnione) pomiędzy stronami, mogą wybudować budynek w bardzo małej odległości między budynkami.

Sposoby minimalizacji ryzyka zakupu nieruchomości będącej w budowie

Aby zminimalizować ryzyko związane z takimi zakupami, nasza kancelaria dokonuje wstępnych kontroli/due diligence samego dewelopera: sprawdzenie historii dewelopera, spraw sądowych, afer, struktury prawnej, gwarancji, licencji i innych szczegółów. Gdy już mamy zielone światło – zaczynamy pracę nad sprawdzeniem jasności tytułu własności nieruchomości, jednocześnie weryfikując sugerowaną przez dewelopera umowę (lub dostarczamy jej własną wersję naszej kancelarii). Umowa wraz z jej warunkami jest głównym dokumentem, który należy starannie sporządzić, podpisać i zarejestrować.

Jednak nawet przy takim due diligence i właściwej rejestracji – nie ma 100% wolnej od ryzyka inwestycji w niezagospodarowane projekty. Ostateczną ochroną byłoby ubezpieczenie mienia od takiego scenariusza, jednak podaż takiego ubezpieczenia na rynku jest bardzo niska. Dlatego taka inwestycja może nadal wiązać się z ryzykiem, ale może być bardzo niskie.

Ryzyko zakupu gruzińskich nieruchomości na rynku wtórnym

Rynek wtórny nieruchomości to doskonałe miejsce na nowe możliwości. Jest wiele osób, które w pośpiechu sprzedają swój majątek - szukając gotówki. W takich przypadkach można znaleźć świetną ofertę i kupić nieruchomość poniżej jej wartości rynkowej.

Rynek wtórny ma jednak swoje pułapki. Poniżej możesz znaleźć typowe problemy, które się pojawiają:

• Problemy własnościowe - tytuł nie jest czysty;
• Nieruchomość jest obciążona hipoteką/zajęciem;
• Obowiązki szczególne / służebność;
• Obiekt może mieć problem z sąsiadem lub jest już zajęty nielegalnie;
• Rachunki za media poprzedniego właściciela nie zostały opłacone (+ kary);
• Poprzedni właściciel wyjął z mieszkania meble, które musiały pozostać w mieszkaniu na podstawie ustnych negocjacji;
• Nieruchomość ma wielu różnych właścicieli.

Sposoby minimalizacji ryzyka zakupu nieruchomości na rynku wtórnym

W celu zminimalizowania ryzyka zakupu od osób fizycznych na rynku wtórnym radzimy zwrócić się do gruzińskich prawników. Nasza kancelaria prawna dokonuje należytych kontroli czystości tytułu prawnego do nieruchomości, w tym kontroli hipoteki/zajęcia/wszelkich innych zobowiązań i służebności.

Sprawdzamy sprzedawcę w różnych rejestrach, aby mieć pewność, że nie ma żadnego długu, który może zostać przeniesiony na nowego właściciela. Lokalizacja powinna zostać fizycznie sprawdzona, a sąsiedzi zostaną przesłuchani. Również nasza kancelaria prawna żąda i sprawdza wszystkie długi z tytułu rachunków za media i upewnia się, że wszystko jest jasne z dostawcami mediów.

Jak zawsze – zasadniczą częścią właściwego ubezpieczenia jest właściwie sporządzona, podpisana i zarejestrowana umowa, która nie powinna pozostawiać miejsca na jakiekolwiek niejasności. Nasza kancelaria w razie potrzeby korzysta z rachunków powierniczych i czynności notarialnych w celu ochrony najlepiej pojętego interesu kupującego.

Płatność za Nieruchomość

Kupujący zapłaci za nieruchomość gruzińską (jak za wszelkie inne gruzińskie towary) w gruzińskim Lari, jeśli płaci lokalnie. Płatność lokalna w innej walucie za nieruchomość jest nielegalna i może skutkować karami. Możesz jednak przelać płatność w innych walutach, jeśli robisz to za granicą.

Płatność w lokalnej walucie może zwiększyć Twoje wydatki ze względu na różnice w wymianie walut. Jednak zostanie on przekazany sprzedawcy w ciągu kilku minut, co oszczędza czas. Jednocześnie płatność międzynarodowa trwa co najmniej kilka dni.

Możesz zwrócić się do nas o zdalne otwarcie prywatnego rachunku bankowego w Gruzji w celu dokonania płatności za nieruchomość i/lub przechowywanie środków w bezpiecznej przystani.

Płatność za nieruchomość w kryptowalucie

Płatność w kryptowalutach stała się jedną z nowych opcji zakupu nieruchomości.

Transakcja nie będzie traktowana jako płatność sama w sobie, ale jako barter - wymiana nieruchomości na własność kryptowaluty.

Zaletą tego jest oczywiście szybkość transferu. Jednakże, w celu ochrony kupującego przed wszelkimi bezprawnymi działaniami ze strony sprzedającego, należy zawrzeć i zarejestrować odpowiednią umowę(-y).

Zakup gruzińskiej nieruchomości za pomocą hipoteki

Istnieje duże zapotrzebowanie na nabycie gruzińskiej nieruchomości za pomocą hipoteki. Powodem tego jest zwiększenie ROI i mniejsze zużycie pieniędzy inwestora. Kredyt/hipotekę można załatwić bezpośrednio u dewelopera (czasem nawet bez odsetek) lub w banku.

W przypadku kredytu hipotecznego w banku - zwykle wymaga wpłaty 20-30% zaliczki. Oprocentowanie zależy od używanej waluty i wynosi od 5 do 12 procent. Cudzoziemiec może również ubiegać się o kredyt hipoteczny z niuansami.

Streszczenie

Podsumowując, projekty/miejsca pod inwestycje w Gruzji są różnorodne - w zależności od preferencji inwestora.

Równie ważna jest sezonowość, przeznaczenie miejsca (turystyka / rekreacja / pobyt) i budżet.

Można mieszkać w Tbilisi, jechać 2 godziny na północ w poszukiwaniu śniegu i jazdy na nartach, jechać pociągiem 5 godzin na zachód, aby popływać w morzu, polecieć 30 minut, aby odwiedzić Swanetię - bajkę w górach lub zaszaleć z Tuszetią na północy. Wszystko możliwe na terenie Gruzji.

Jednak, jak być może zauważyłeś z artykułu - istnieją kwestie prawno-podatkowe wymagające odpowiedniego podatkowo, prawnego ustrukturyzowania i należytej staranności. Nasza kancelaria prawna z przyjemnością służy pomocą w odniesieniu do każdego projektu inwestycyjnego, który możesz mieć w Gruzji. Możemy być zaangażowani na wszystkich etapach inwestycji w Gruzji:

• pośrednictwo w obrocie nieruchomościami;
• due diligence nieruchomości, dewelopera, sprzedającego;
• strukturyzacja i planowanie podatkowe;
• przygotowanie umowy zaliczkowej;
• przygotowanie umowy głównej;
• właściwe przygotowanie i rejestracja (w tym rejestracja zdalna) wymaganej dokumentacji do zakupu;
• bieżące wsparcie prawne, podatkowe i księgowe.

Pełną listę naszych usług można znaleźć pod poniższym linkiem .

OŚWIADCZENIE: To nie jest porada prawna, podatkowa ani inwestycyjna. Nasza opinia nie jest wiążąca dla żadnego organu sądowego ani podatkowego. Każdy rodzaj inwestycji wiąże się z ryzykiem.