如何通過房地產安全地投資格魯吉亞（第比利斯/巴統）
- 格魯吉亞是外國人購買房地產的最具吸引力的後蘇聯國家之一：地塊、私人住宅/別墅、公寓、商業空間、聯排別墅。
- 隨著時間的推移，通過房地產在喬治亞州投資變得越來越受歡迎，有很多我們的客戶。
- 主要是在格魯吉亞各地的第比利斯住宅、巴統公寓式酒店和酒店進行投資。
- 在本文中，我們將討論此類投資盈利的原因以及在佐治亞州購買房產所需的程序。
出現的第一個問題是，外國人甚至可以在格魯吉亞購買房地產嗎？答案是肯定的，外國人確實有權在格魯吉亞購買和擁有房地產，但與此同時，沒有格魯吉亞公民身份的人不能購買格魯吉亞農村（農業）土地，這一限制甚至適用當外國人打算通過法人實體擁有此類土地時。您將在下面詳細討論此問題。
在格魯吉亞購買房地產的優勢：
投資格魯吉亞房地產的第一個理由：格魯吉亞是一個旅遊國家
旅遊國家的房地產價格高度依賴於遊客，格魯吉亞因其人口少而取得了巨大的成果。 2018 年（在 covid-19 之前）格魯吉亞接待了超過 850 萬遊客，當時格魯吉亞的人口約為 370 萬人。
因此，在旅遊部門的高峰期 - 房地產價格正在蓬勃發展。後來 - 由於 covid-19 的限制，格魯吉亞的旅遊經濟產生了重大影響。結果，有許多用於託管的房地產廣場，但 2021 年上半年只有 700,000 名遊客訪問了格魯吉亞。這意味著目前房地產供應超過需求，這創造了機會。
由於 2021 年旅遊業仍處於下滑狀態——對房地產的需求很低。較低的需求 - 買方的議價能力較高。因此，今天的格魯吉亞房地產市場創造了一個絕佳的購買機會。隨著時間的推移，旅遊業最終會復蘇——房地產價格將再次上漲，希望未來幾年的數字將高於 2018 年的統計數據。
低價
- 在第比利斯和巴統等大城市，一平方米居住空間的平均成本為 800 美元。價格在 500 到 1,500 美元之間。價格因位置、物業景觀和居住空間狀況而異。一些特殊公寓/別墅的價格可能高達每平方米 2,500 美元。和更多。
- 佐治亞州每平方米的平均價格住宅房地產的價格甚至低於鄰國亞美尼亞、阿塞拜疆和俄羅斯。
- 其他類型的房地產也可以負擔得起，但需求低於住宅物業。
投資格魯吉亞的第二個最重要的原因：投資環境
- 格魯吉亞政府正在盡一切努力為外國投資者創造舒適的條件，簡化開辦企業和購買房地產的程序，減少稅收和關稅，以及交易手續的負擔。
- 所有這些都影響了房產加班的價格。因此，房地產成本逐漸上升。但是，在撰寫本文期間，Covid-19 大流行仍然對旅遊業產生巨大影響，而旅遊業對格魯吉亞經濟至關重要。因此，由於 Covid-19，出租物業的價格正在下跌。
- 格魯吉亞的公寓出租給遊客短期出租，為當地人長期出租。
短期租賃為其所有者帶來了高達 10-15% 的投資回報。由於缺乏遊客，今天的租賃市場沒有這個數字，但長期租賃並沒有受到那麼大的影響。儘管如此，我們仍然樂觀地認為，在不久的將來游客會回來，這意味著價格和投資回報率將大幅增加。
您可以為在佐治亞州購買的房地產繳納很少的稅
對於格魯吉亞的房地產，您必須考慮以下可能適用的稅款：
- 所得稅（個人或公司）；
- 增值稅;
- 財產稅;
- 資本利得稅；
- 股息稅（適用於公司）。
儘管有許多適用於持有產權、出租和出售格魯吉亞財產的稅收 - 我們的律師事務所可以優化和規劃稅收負擔，使您完全免除各種稅收和/或最大限度地減少稅收負擔.
格魯吉亞稅法提出了許多豁免和減少稅收負擔的方法，從而提高投資回報率。
獲得居留權的方法之一是在格魯吉亞投資。尤其是格魯吉亞的房地產。
- 購買房地產（農業用地除外）是個人獲得格魯吉亞短期居留（通常簽發一年）的基礎之一（可能每年擴大至 12 年）。
- 此類短期居留許可發給在格魯吉亞境內擁有市場價值超過 10 萬美元的房地產（農業用地除外）的外國人。
- 投資居留許可（簽發期限最長為 5 年）也可以頒發給擁有價值至少 300,000 美元的財產的外國人及其家庭成員。持有此類房地產五年後，外國人將有權申請永久居留權。
- 您可以在我們的文章中找到有關格魯吉亞居住類型的更多信息：< https://lta.ge/en/article/georgian-residency-georgian-residence-permit >
格魯吉亞的投資地點：多種選擇
第比利斯
第比利斯有一個國際機場，它是格魯吉亞的首都，有許多購物中心，150 萬居民，全年氣候宜人，陽光充足，許多大學，現代化的醫院和基礎設施。通常遊客的第一個目的地是第比利斯。畢竟，第比利斯是格魯吉亞的旅遊中心。第比利斯的房屋是我們客戶最需要的房地產投資選擇。
第比利斯一年 365 天都是遊客的目的地，但最佳季節是夏季。
卡赫季
從第比利斯向東行駛兩個小時即可到達卡赫季地區。釀酒的搖籃。數千公頃的葡萄園，數百個葡萄酒工廠/城堡。愛之城 - Signagi;葡萄酒的發源地——阿拉扎尼山谷。
卡赫季島一年 365 天都是遊客的目的地，但旅遊旺季也是夏季。
古道裡
從第比利斯向北行駛兩個小時即可到達古道裡。古道里以其滑雪道而聞名。它吸引了來自世界各地的數十萬熱愛滑雪的遊客。與鄰國的其他類似地方相比，遊客能夠以實惠的價格擁有高級滑雪道、舒適溫馨的住宿環境、格魯吉亞葡萄酒中的閃閃發光等等。
古道裡是遊客主要在冬季的目的地。
巴庫里亞尼
- Bakuriani 是格魯吉亞的旅遊勝地，主要面向當地人。格魯吉亞人每年都會帶著家人去巴庫里亞尼。有時一年兩次。是冬季滑雪和單板滑雪的理想場所。它比 Gudauri 便宜得多，但它的滑雪道更適合業餘愛好者。
- Bakuriani 在春季和夏季也很有吸引力。針葉樹在五月開花。這個過程對健康有益，尤其是對嬰兒。家庭帶著他們的孩子呼吸 Bakuriani 山區的空氣數週甚至數月。
- 因此，Bakuriani 在春季、夏季和冬季都很受歡迎。
巴統
巴統是佐治亞州最受歡迎的海灘度假村。超過 200 萬人在大流行前訪問了巴統。
許多人夢想在海灘上擁有一所房子，而巴統則為投資者提供了以極低的價格購買公寓的可能性。巴統的建築物變得更高更便宜。然而，巴統的房地產供應遠遠高於需求。此外，巴統大部分只在夏季（5 月至 9 月）有需求。因此，巴統的一些公寓甚至從來沒有一個遊客去過。
巴統在夏季很受歡迎。
其他地方
格魯吉亞還有許多其他地方正處於發展/重建過程中。這些地方的房地產成本相當低，但都有很大的潛力：庫塔伊西、祖格迪迪、馬爾特維利、戈尼奧、茨卡爾圖博等等。
格魯吉亞擁有大量療養勝地（礦產、空中、泥地等），這些療養勝地在蘇聯時代非常發達，但最終因國家崩潰而被摧毀。然而，隨著格魯吉亞經濟的發展——隨著時間的推移，所有這些度假村都得到了重建，吸引了越來越多的遊客。
因此，投資者對格魯吉亞房地產的單獨興趣會觸發這些地區的酒店。格魯吉亞是一個旅遊國家，但許多格魯吉亞老度假村卻無人理會。隨著時間的推移，所有這些度假村都會得到照顧。然而，目前，酒店管理需求最大的地方是格魯吉亞的兩個主要城市：第比利斯和巴統。
方便外國公民登記
- 格魯吉亞政府已使房地產購買和所有權登記的過程盡可能方便。您甚至不需要親自前往格魯吉亞。所有這些都可以通過正確簽發的授權書來完成。甚至不需要護照複印件。
- 至於時間——房產可以在正確註冊的銷售協議和其他相關文件提交給當局的同一天註冊（如果支付一點政府費用）。
- 關於佐治亞州的附加事實：多年來，它一直在營商環境中名列前 10 名（2020 年排名第 7）。
佐治亞州的主要和次要房地產
格魯吉亞房地產包括由開發商直接銷售的一級房地產和占主導地位的二級市場（經銷商）。
佐治亞州有許多建築公司和開發商。他們中的一些人獲得了信任，一些人毀了數百名買家的生活。二級市場也可能為您創造一個有趣的投資機會/不錯的居住地，或者讓您毫無收益。下面我們討論這兩種選擇。
購買正在開發的格魯吉亞房地產的風險
- 從開發商處購買房地產通常意味著您要購買全新的房產，但也意味著尚未建成或最終確定/完工的房產。
- 作為購買全新公寓/房屋的絕佳選擇，以前沒有人住在那裡，如果您批量購買公寓，您也可能會得到很多好處。
- 此外，您可以提前控制並同意應該進行的翻新類型、電線/管道的放置方式和位置。您可以選擇您想要的瓷磚顏色，並根據您的口味提前做出許多其他決定。
- 但是，請記住風險 - 沒有完成建設是一種不幸的情況，可能發生在任何地方，包括喬治亞州。希望這種騙局是在過去進行的，但在過去十年中，這是非常罕見和不尋常的結果。目前市場上有許多信譽良好的開發商。
- 同時，開發商往往沒有履行其他義務：他們幾乎從來沒有按時完成施工和手續（他們可能會延遲1-2年完成），工程質量往往不符合約定（或未準確約定），他們可能會在建築物之間的很小距離內建造建築物。
盡量減少購買正在開發的物業的風險的方法
為了盡量減少與此類購買相關的風險，我們的律師事務所會對開發商本身進行初步檢查/盡職調查：檢查開發商的歷史、訴訟、醜聞、法律結構、擔保、許可和其他細節。一旦我們獲得批准 - 我們開始檢查房產所有權的明確性，同時審查開發商建議的合同（或者我們提供我們律師事務所自己的版本）。合同及其條款是應仔細起草、簽署和登記的主要文件。
然而，即使進行了這樣的盡職調查和適當的註冊——對於未開發的項目，也不存在 100% 無風險的投資。最終的承保範圍是在這種情況下為財產投保，但是市場上這種保險的供應量非常低。因此，此類投資可能仍然承擔風險，但可能很低。
在二級市場購買格魯吉亞房地產的風險
房地產的二級市場是一個完美的機會場所。有許多人急於出售他們的遺產——尋求現金。在這種情況下，人們可能會發現很多並以市場價值購買房地產。
然而，二級市場也有其自身的缺陷。您可能會在下面找到出現的常見問題：
- 所有權問題——標題不干淨；
- 該財產處於抵押/扣押狀態；
- 特殊義務/地役權；
- 該對象可能存在鄰居問題或已經被非法佔用；
- 前業主的水電費尚未支付（+罰款）；
- 原房主根據您的口頭交涉，將不得不留在公寓內的家具從公寓中取出；
- 財產有許多不同的所有者。
降低在二級市場購買房產風險的方法
- 為了盡量減少從二級市場上的個人購買的風險，我們建議您聯繫格魯吉亞律師。我們的律師事務所對財產所有權的明確性進行適當的檢查，包括對抵押/扣押/任何其他義務和地役權的檢查。
- 我們在不同的登記處檢查賣方，以確保他/她沒有任何可能轉移給新所有者的債務。應實地檢查位置，並採訪鄰居。我們的律師事務所還要求並檢查所有公用事業賬單債務，並確保公用事業提供商的一切都清楚。
- 與往常一樣 - 適當保險的主要部分是正確起草、簽署和登記的合同，不應留下任何含糊之處。我們的律師事務所在需要時使用託管賬戶和公證人的行動，以保護買方的最佳利益。
房地產付款
- 買方應在當地支付時以格魯吉亞拉里支付格魯吉亞房地產（如任何其他格魯吉亞商品）。當地以其他貨幣支付不動產是非法的，可能會引發處罰。但是，如果您在國際上進行付款，則可以使用其他貨幣進行付款。
- 由於貨幣兌換的差異，以當地貨幣付款可能會增加您的費用。但是，它會在幾分鐘內轉移給賣家，從而節省了時間。同時，國際支付至少需要幾天時間。
- 您可以聯繫我們遠程開設格魯吉亞私人銀行賬戶，以進行房地產付款和/或將您的資金存放在安全港。
以加密貨幣支付房地產
- 加密貨幣支付已成為購買房地產的新選擇之一。
- 交易本身不會被視為支付，而是以物易物 - 交換加密貨幣所有權的房地產。
- 它的優勢當然是傳輸速度。但是，為了保護買方免受賣方方面的任何非法行為，應簽訂適當的合同並進行登記。
通過抵押購買格魯吉亞財產
通過抵押貸款購買格魯吉亞房產的需求很高。其原因是提高投資回報率並減少投資者的資金使用。貸款/抵押可以直接與開發商（有時甚至免息）或銀行進行。
如果抵押是通過銀行完成的 - 通常需要 20-30% 的首付。利息百分比取決於所使用的貨幣，範圍在 5% 到 12% 之間。外國人也可以申請有細微差別的抵押貸款。
概括
- 總而言之，格魯吉亞有多種投資項目/地點——取決於投資者的偏好。
- 季節性、地方的目的（旅遊/休閒/居住）和預算都同樣重要。
- 一個人可能住在第比利斯，向北驅車 2 小時去雪地和滑雪，乘火車向西 5 小時在海裡游泳，乘飛機 30 分鐘去參觀斯瓦涅季——山中的童話故事，或者在北部與圖舍蒂一起狂野。在格魯吉亞境內一切皆有可能。
- 但是，正如您從文章中註意到的那樣 - 存在需要適當稅收、法律結構和盡職調查的法律和稅務問題。我們的律師事務所很樂意為您在佐治亞州可能擁有的任何投資項目提供服務。我們可能會參與格魯吉亞投資的所有階段：
- 房地產經紀；
- 對房產、開發商、賣方的盡職調查；
- 稅收結構和規劃；
- 準備預先協議；
- 準備主要協議；
- 正確準備和註冊（包括遠程註冊）所需的購買文件；
- 持續的法律、稅務和會計支持。
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